OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩(kuò)募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大(dà)厦的(de)重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人相关负责(zé)人也表示，近期(qī)已(yǐ)同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租(zū)的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视(shì)，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表示(shì)，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近(jìn)期市(shì)场波(bō)动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外价值，投资者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同程度(dù)下跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项(xiàng)目又(yòu)遭(zāo)遇(yù)突发事件，因此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内(nèi)人(rén)士(shì)分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出(chū)于风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近几个(gè)交易(yì)日(rì)场内资金有所流(liú)出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市(shì)场价(jià)格下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因(yīn)素影响，不好(hǎo)判断价格是(shì)不是已经(jīng)完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内(nèi)人士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低(dī)迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益(yì)率(lǜ)高的产品具备一(yī)定(dìng)的投资(zī)价值，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流(liú)类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金执行董事(shì)高如星对(duì)此表示，若(ruò)张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度(dù)对(duì)经营现金流(liú)没(méi)有造(zào)成(chéng)大的(de)影响，“事件性利(lì)空下(xià)调至得(dé)这么急、这么深，加(jiā)上(shàng)前期本(běn)身园区类(lèi)资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他光速每秒多少公里绕地球多少圈，光速每秒多少米也强调，最终还(hái)是落(luò)到租金收(shōu)入(rù)受(shòu)不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技。随后5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回(huí)应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季(jì)报中披露的张江光(guāng)大园项目出租(zū)率下降事项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明(míng)会中管理人就相关(guān)事项进行了解释(shì)说(shuō)明，市(shì)场信心得到了一定提(tí)振，二级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的(de)线上和线下的(de)扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和(hé)合同(tóng)谈判中的储备租户正常转化后，项目出租(zū)率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)光速每秒多少公里绕地球多少圈，光速每秒多少米江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公(gōng)告引起了(le)市(shì)场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始权益人(rén)相关(guān)负责人(rén)坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科(kē)技(jì)消息(xī)的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工作，并(bìng)同步(bù)启动了(le)应急预案，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲(zhé)库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高(gāo)度重视，据(jù)悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关(guān)负(fù)责人(rén)介绍说，目前储(chǔ)备租户(hù)还(hái)是比较丰富(fù)的(de)，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试、人工智能(néng)、航天产业、信(xìn)息技术等产业(yè)客户，租(zū)赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为(wèi)实际租户需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通过签署租赁意向(xiàng)书来(lái)尽快锁定(dìng)一些(xiē)重要租户。虽(suī)然收了(le)三(sān)个月履约保证金给了我们(men)一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责(zé)的态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把这些面积在短期(qī)内完成去化(huà)。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一(yī)季度末(mò)也有(yǒu)将(jiāng)近30％的(de)空置率，原始权益人有那么多储备(bèi)租户，之(zhī)前的(de)空置率为何未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责人解释，张江光大(dà)园(yuán)一直(zhí)以来都(dōu)坚持(chí)以市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳(wěn)定，租户的(de)调租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这(zhè)次项目的大租户(hù)退(tuì)租正(zhèng)好(hǎo)发生在(zài)市(shì)场活跃(yuè)度的短期(qī)低点，目前(qián)市(shì)场情况已有(yǒu)所好转。在看到(dào)出租率(lǜ)下(xià)滑情(qíng)况没(méi)有得到及时修复后，张江这边也作(zuò)了一(yī)定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和(hé)张江光大园项目在给租户的(de)分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一(yī)些差(chà)异化，张润大厦多是两千多(duō)平的(de)大平(píng)层，楼的(de)成新度(dù)高一些，单价(jià)也贵一些，张江光(guāng)大(dà)园单层以一千(qiān)平(píng)的(de)面积(jī)为(wèi)主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋形态的物(wù)业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区域内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理(lǐ)人光速每秒多少公里绕地球多少圈，光速每秒多少米都变成了一家，后续我们在资源共享和(hé)联合(hé)营(yíng)销方面能更加充分发(fā)挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信可(kě)以做得更好。”上(shàng)述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位(wèi)和(hé)展(zhǎn)望，相关(guān)负责(zé)人(rén)表示，张江集团和(hé)张江高科目前在(zài)管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他(tā)在开发(fā)的储备项目，这些都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产业空(kōng)间(jiān)资产(chǎn)上市平台目(mù)标的(de)坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的(de)第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发(fā)情况需要解决(jué)，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三(sān)十年建设发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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