近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值，通(tōng)过观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可(kě)供分(fēn)配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份(fèn)额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价(jià)格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投(tóu)资人通过(guò)基(jī)金募集材料(liào)和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示(shì)，根(gēn)据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要(yào)求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基(jī)金年度可分配金(jīn)额(é)以(yǐ)现金形式(shì)分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等(děng)同于债(zhài)券的(de)固定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的(de)角(jiǎo)度来看，一(yī)方(fāng)面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰富了(le)机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来高级合伙人律师一年收入多少，律师合伙人分几级中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股(gǔ)票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日(rì)，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于(yú)吸引投(tóu)资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额(é)的(de)开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额(é)根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基(jī)金(jīn)份额(é)净值(zhí)变化的(de)修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分(fēn)红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资(zī)机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期(qī)投资(zī)的信(xìn)心，同时(shí)需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是本(běn)金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的(de)是(shì)本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额(é)误(wù)认为(wèi)是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基金价值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类和(hé)产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的分红包括了(le)利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金的归高级合伙人律师一年收入多少，律师合伙人分几级还，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分派(pài)率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长的(de)特许经营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足(zú)够年(nián)限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目(mù)的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的(de)情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对建筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn高级合伙人律师一年收入多少，律师合伙人分几级)金、内部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终(zhōng)得到(dào)的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关(guān)注(zhù)内(nèi)部收(shōu)益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关(guān)注(zhù)分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的(de)经营(yíng)净现金(jīn)流，所(suǒ)以底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资(zī)回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红(hóng)规(guī)模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行(xíng)比较分析(xī)，结合(hé)经济(jì)及市场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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