5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布(bù)的总份额(é)均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅(fú)增(zēng)长。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获(huò)得(dé)增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在(zài)股(gǔ)票(piào)资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头(tóu)似乎在(zài)今年(nián)一(yī正方体体对角线的公式是什么，正方体体对角线公式计算)季(jì)度得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地(dì)产的(de)投资(zī)愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高的(de)是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于(yú)几只房(fáng)地(dì)产龙头(tóu)股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于(yú)三四(sì)线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究(jiū)员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人(rén)均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不(bù)支(zhī)撑每(měi)年18万(wàn)亿(yì)元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价，因而(ér)行业高增的(de)时(shí)代已经(jīng)过(guò)去(qù)，未来行业(yè)的需求(qiú)或(huò)将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠(gāng)杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代(dài)表没有(yǒu)投(tóu)资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对(duì)应到(dào)股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名(míng)前五的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它(tā)们(men)分别(bié)是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后(hòu)日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业(yè)务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实(s正方体体对角线的公式是什么，正方体体对角线公式计算hí)现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的(de)收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指基(jī)首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在(zài)发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业(yè)的(de)结(jié)构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关(guān)系(xì)等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期(qī)的盈(yíng)利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注(zhù)将(jiāng)受益于行业(yè)集(jí)中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要(yào)集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资(zī)的(de)驱动(dòng)能够推(tuī)动(dòng)房(fáng)企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的过(guò)程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地(dì)产的(de)复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临(lín)着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之(zhī)外(wài)，包括北(běi)京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去库存(cún)压力(lì)、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹(dàn)外的(de)一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确(què)定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复(fù)苏速(sù)度都比(bǐ)想象(xiàng)的(de)要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱(qián)。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐(nài)心(xīn)地去(qù)等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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