饱受争议(yì)的二手(shǒu)房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布(bù)了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意(yì)见。意(yì)见(jiàn)提(tí)及，近年来(lái)，部分(fēn)房地产经纪机构存在(zài)利用房源客源(yuán)优(yōu)势(shì)收取(qǔ)过高费用、未明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户个人信(xìn)息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易(yì)当(dāng)事人负(fù)担、侵(qīn)害其(qí)合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门(mén)从加强从(cóng)业主体(tǐ)管(guǎn)理(lǐ)、明(míng)确经纪服务内(nèi)容、合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费、严(yán)格实行明(míng)码标价等十方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上(shàng)海为(wèi)例，二(èr)手(shǒu)房(fáng)占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对(duì)居民(mín)来(lái)说(shuō)属于金额(é)不低的(de)大宗交(jiāo)易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的(de)专业(yè)性(xìng)，居(jū)民往往通过(guò)中介来(lái)完成。但很多中介利用信息不(bù)对称等问题，将(jiāng)非必(bì)要的收费夹(jiā)带其(qí)中，如收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外的(de)负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包(bāo)括(kuò)经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易行为及其主体(tǐ)进行(xíng)规范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的意义(yì)更(gèng)大，也更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场中，历来对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业关注最多(duō)的一个话题，便(biàn)是(shì)房地(dì)产经纪服务费的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过(guò)程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额(é)不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约(yuē)河粉和米饭哪个热量高，吃河粉和米饭哪个更容易胖为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)的最早依(yī)据是(shì)1995年国家计(jì)委(wěi)建设部(bù)下发的《关于房地(dì)产中介(jiè)服务(wù)收费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其(qí)中第(dì)六条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前(qián)北(běi)京(jīng)市(shì)执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数特别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可在规(guī)定的收费标准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务(wù)收费多少由各中介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相关监管部(bù)门当前并未明确具体的中介费(fèi)率，中介机(jī)构仅需在服(fú)务过程中对收(shōu)费(fèi)标准进行(xíng)明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及工资(zī)标(biāo)准，综(zōng)合(hé)计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部门在此次(cì)意(yì)见中(zhōng)提(tí)及(jí)，房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务(wù)项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得(dé)混(hùn)合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房(fáng)地(dì)产经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务(wù)，应当分(fēn)别(bié)明确服务项目和收费标准。房地产经纪机(jī)构收费(fèi)前应当向交易当事人出具(jù)收费清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收(shōu)费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管(guǎn)等(děng)部门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依(yī)法(fǎ)查处不按规定(dìng)明码标价(jià)、操(cāo)纵经纪服务收费等(děng)违反(fǎn)价格和(hé)反垄断法律法规的(de)行为。对(duì)房(fáng)地产经纪机构(gòu)相关违法违规信(xìn)息，市场监管部门(mén)要依法(fǎ)依规纳(nà)入国家(jiā)企业信用(yòng)信息公示系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价(jià)，是(shì)否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪(jì)服(fú)务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门(mén)提(tí)出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即(jí)只(zhǐ)是纲(gāng)领(lǐng)性(xìng)文件(jiàn)而非规定(dìng)，未来如何(hé)具(jù)体(tǐ)认定其中的细则(zé)，还需(xū)要看各城市落地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过，张大河粉和米饭哪个热量高，吃河粉和米饭哪个更容易胖(dà)伟表示(shì)，“从目前市场看，经(jīng)纪(jì)服务领域的调(diào)整改善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手房(fáng)很(hěn)多房源(yuán)在(zài)产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等(děng)都(dōu)可能对(duì)交易产生影(yǐng)响，这对房地(dì)产经纪(jì)服务行(xíng)业的专(zhuān)业性提(tí)出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在(zài)二(èr)手房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各(gè)支付一半的中(zhōng)介费，但在(zài)一些热点(diǎn)城市的二手房交(jiāo)易(yì)过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部(bù)分(fēn)购房(fáng)者(zhě)处于弱势(shì)地位，从(cóng)而河粉和米饭哪个热量高，吃河粉和米饭哪个更容易胖会(huì)出现中介费及税费均由购房者来承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式(shì)，在房(fáng)价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一(yī)些房产中介(jiè)公(gōng)司将(jiāng)其视为向购房者单边(biān)收费的行为(wèi)。部(bù)分(fēn)中(zhōng)介(jiè)公司可能会(huì)利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服(fú)务(wù)收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部(bù)分费用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易(yì)中操作(zuò)的透(tòu)明度，也有利于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称。

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