导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持(chí)续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次(cì)人口普查调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不(bù)是(shì)人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测(cè)算发(fā)现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数(shù)据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法满足流(liú)动(dòng)人口的(de)租(zū)赁和置(zhì)业需求(qiú)。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而(ér)产(chǎn)生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方米的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需(xū)求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住(zhù)宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌(pái)量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可(kě)惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户人(rsand可数吗还是不可数，thousand可数吗én)均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与(yǔ)房间数(shù)量有(yǒu)关(guān)，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计(jì)数据(jù)，并没有直接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可(kě)以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们(men)利用(yòng)既有统计(jì)数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的(de)期房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后(hòu)装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余(yú)住(zhù)宅来满足(zú)因人(rén)口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套(tào)房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法满足(zú)庞大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等(děng)基(jī)础(chǔ)设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市(shì)土地(dì)资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存(cún)量(lisand可数吗还是不可数，thousand可数吗àng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的(de)住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不(bù)断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人(rén)口规(guī)模的缩小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二(èr)，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和(hé)生(shēng)产(chǎn)要素逐步(bù)向(xiàng)经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市(shì)流入，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约9000万户(hù)。破(pò)旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设(shè)施(shī)配套差(chà)、没(méi)有或少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会(huì)议明确(què)指出支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密sand可数吗还是不可数，thousand可数吗(mì)切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差(chà)。商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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