导读(dú)

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国(guó)地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此(cǐ)判断(duàn)中(zhōng)国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业(yè)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即(jí)便(biàn)户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)正在(zài)不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么(me)当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时(shí)代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不(bù)同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到(dào)底(dǐ)是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍(réng)然(rán)存(cún)在(zài)不足？可(kě)惜(xī)由于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们(men)无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的(de)房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为(wèi)主题的(de)新闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼(lóu)、学校、医(yī)院等(děng)非(fēi)住宅(zhái)。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大(dà)。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据(jù)公(gōng)布了中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能(néng)够得到(dào)当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既(jì)有(yǒu)统计(jì)数(shù)据，大(dà)致测(cè)算得到(dào)中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套(tào)数里(lǐ)的(de)期房销售，得到商品不动声色的意思是什么解释，不动声色的意思是什么(最佳答案)住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套(tào)商(shāng)品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了(le)户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净流入地的(de)住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人(rén)口和省际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人(rén)回(huí)乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实(shí)际(jì)上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的(de)县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了(le)很大(dà)的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

不动声色的意思是什么解释，不动声色的意思是什么(最佳答案)　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的(de)需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅(zhái)存在困(kùn)难(nán)，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数(shù)，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公(g不动声色的意思是什么解释，不动声色的意思是什么(最佳答案)ōng)摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户(hù)有房(fáng)。即(jí)便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济(jì)发(fā)展带(dài)来的(de)新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分(fēn)化日(rì)益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济(jì)适用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中(zhōng)央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级(jí)之间差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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