近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)对(duì)此表示，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了(le)利润分配和本金的(de)归还(hái)，在选择投资标的(de)时(shí)应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额(é)的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期分(fēn)红收益(yì)，以及(jí)基(jī)金份(fèn)额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人(rén)通过(guò)基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的(de)现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营(yíng)高级生理反应什么叫压枪，生理压枪是什么意思(jí)副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机(jī)构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达(dá)预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营业(yè)绩相对经济活力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单(dān)位(wèi)基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是(shì)对分红前后基金份(fèn)额(é)净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的(de)信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是(shì)本(běn)金(jīn)之(zhī)上的增(zēng)值部(bù)分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红差(chà)异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后(hòu)基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收(shōu)益主要包(bāo)括每(měi)年(nián)的现金分红及资(z生理反应什么叫压枪，生理压枪是什么意思ī)产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本(běn)金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期(qī)限较(jiào)短的(de)特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含(hán)了投资(zī)本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通(tōng)过对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会(huì)进一步(bù)延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益(yì)率等(děng)指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本(běn)质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活(huó)动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金(jīn)实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表的(de)项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的(de)高(gāo)低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的(de)可供分配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分(fēn)红金额(é)与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际(jì)环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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