万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人(rén)被中国(guó)信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房(fáng)子(zi)早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的(de)维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没(méi)你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信(xìn)达资(zī)产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对(duì)北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此(cǐ)前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如(rú)果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明(míng)这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介(jiè)透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女(nǚ)”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确(què)实已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的(de)，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可(kě)以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最(zuì)高人(rén)民法院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的(de)购买房屋并已支付全(quán)部价(jià)款，主张其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他(tā)债权的(de)，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终(zhōng)结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套(tào)房子(zi)均(jūn)为(wèi)“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不(bù)能卖(mài)出(chū)去回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择(zé)退出了(le)赫(hè)华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规(guī)模，也没(méi)有很高的国民知名(míng)度，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传说(shuō)。

　　如(rú)钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进(jìn)入(rù)北京的第一(yī)个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料(liào)地(dì)王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无(wú)论(lùn)是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回来(lái)的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手(shǒu)是当时(shí)有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平(píng)米(mǐ)的法(fǎ)拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但(dàn)其(qí)依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光(guāng)环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出(chū)背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如(rú)果北京(jīng)国安的估(gū)值一(yī)直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么(me)又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来(lái)，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列(liè)被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如(rú)何能独善其(qí)身？

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