OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技(jì)，引(yǐn)发了(le)公募(mù)REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续延(yán)续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始(shǐ)权益人(rén)相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退(tuì)租(zū)的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市(shì)场波动(dòng)较大，但其(qí)实不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出租(zū)率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科(kē)技(jì)的事件继(jì)续(xù)扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影(yǐng)响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安(ān)张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市场公募(mù)REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余(yú)7只均有(yǒu)不同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平(píng)均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募(mù)的(de)项目(mù)又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人(rén)士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几(jǐ)个交易日(rì)场内(nèi)资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下(xià)跌(diē)并(bìng)不(bù)会(huì)从根本上影响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时表示(shì)，目(mù)前随(suí)着二(èr)级市场价(jià)格(gé)下跌(diē)，风险也得到一(yī)定释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受(shòu)到基(jī)本面、情(qíng)绪面(miàn)等多安徽财经大学选课系统，安徽财经大学教务处官网点学生系统重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位(wèi)业内(nèi)人士表(biǎo)示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场表现低(dī)迷(mí)，不少产(chǎn)品年内二级市(shì)场跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一(yī)定(dìng)的(de)投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金执行董(dǒng)事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最(zuì)终(zhōng)能(néng)顺利解决招商，平稳(wěn)过度对(duì)经营现金流没有造成(chéng)大的影(yǐng)响，“事件性利空下(xià)调(diào)至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就(jiù)回调不(bù)少了(le)，这就(jiù)是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是(shì)落到租金收入(rù)受不受(shòu)影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急(jí)回(huí)应称(chēng)，哲(zhé)库科(kē)技是其扩(kuò)募(mù)拟(nǐ安徽财经大学选课系统，安徽财经大学教务处官网点学生系统)新购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁(lìn)协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光(guāng)大园项目出(chū)租(zū)率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级(jí)市场价格出现回落。在随(suí)后召开(kāi)的业绩(jì)说明(míng)会(huì)中管(guǎn)理(lǐ)人就相关(guān)事(shì)项进行了解(jiě)释说明，市场信(xìn)心得到了一定(dìng)提(tí)振，二(èr)级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的(de)线(xiàn)上和线下的扩募说明会(huì)上，运(yùn)营团队表示(shì)了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计(jì)签署意向(xiàng)书和合同谈(tán)判(pàn)中的储备租户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租率将得(dé)到回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引(yǐn)起(qǐ)了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然(rán)确实(shí)始料未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停(tíng)哲库科(kē)技消(xiāo)息(xī)的第一(yī)时间即奔赴现场(chǎng)进行了(le)沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸(mō)储备(bèi)租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉(xī)新区(qū)国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关(guān)负(fù)责人介绍说(shuō)，目前(qián)储备租户还是比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片测(cè)试、人(rén)工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产(chǎn)业客户(hù)，租赁意(yì)向面积超过(guò)了2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们(men)正在(zài)着手通过签署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重要租户。虽(suī)然(rán)收(shōu)了三(sān)个(gè)月履约保(bǎo)证金(jīn)给了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定要(yào)全力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去(qù)化。”相(xiāng)关负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季(jì)度末也(yě)有将近30％的空(kōng)置率，原(yuán)始权(quán)益(yì)人有那么多储备租(zū)户(hù)，之前的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相(xiāng)关负责人解释(shì)，张(zhāng)江光大园一(yī)直以来都坚持(chí)以市场化运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和(hé)换租(zū)都属于(yú)正常(cháng)情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场(chǎng)情况已有所好(hǎo)转。在(zài)看到出租(zū)率下滑情况没有得到及(jí)时修复后，张江这边也作(zuò)了(le)一定的(de)资(zī)源调配和倾斜，引入了(le)一(yī)些储备(bèi)租(zū)户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦(shà)和张江光大园项目在给租户的分(fēn)隔(gé)空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水平等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦(shà)多是两(liǎng)千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高(gāo)一些(xiē)，单价(jià)也贵(guì)一些，张江光大园(yuán)单层以一千平的面积为主，还有一(yī)些(xiē)独栋形态的物业。租(zū)户自身也会(huì)有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自身需(xū)求和(hé)预算挑选区域内(nèi)的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后，新老资(zī)产(chǎn)的管理人都(dōu)变成了一家，后(hòu)续(xù)我们(men)在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥(huī)协同效应(yīng)，相信可以做得(dé)更(gèng)好。”上述负责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和(hé)张(zhāng)江高科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一(yī)些其他在开发的储备项目，这些都(dōu)将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资(zī)产上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未(wèi)来的(de)发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们(men)实现基金扩容的第一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年(nián)建设发展过程中(zhōng)所经(jīng)历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算(suàn)是一个(gè)非常(cháng)小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能化解当前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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