文：任泽平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日(rì)召(zhào)开(kāi)的全(quán)国住房和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产(chǎn)从大开发(fā)时代步(bù)入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预(yù)售(shòu)制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发(fā)达国(guó)家一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后(hòu)并非(fēi)像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首付(fù)款后(hòu)从银(yín)行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完(wán)全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最根(gēn)本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样将极(jí)大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等(děng)问题(tí)，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公(gōng)共房屋(wū)制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为(wèi)单(dān)位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系(xì)列(liè)问(wèn)题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方(fāng)式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转有着(zhe)独(dú)到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加(jiā)快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租(zū)金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房(fáng)的资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资(zī)风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双ny是什么牌子中文名 ny是奢侈品牌吗赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付(fù)款”的(de)销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项(xiàng)目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责(zé)任上升(shēng)，如(rú)出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面临住房需求大(dà)和供(gōng)给量短缺(quē)问(wèn)题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业(yè)化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地(dì)产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划经济下的(de)福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资(zī)金和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币化，中国(guó)人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一次(cì)性付(fù)清(qīng)剩(shèng)余房款(kuǎn)，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了(le)全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预(yù)售(shòu)制在(zài)过去(qù)20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提高了(le)居(jū)民(mín)居住(zhù)水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼(lóu)住到(dào)住宅(zhái)小区，从全(quán)民(mín)蜗居到(dào)基本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年(nián)城(chéng)镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们(men)发(fā)布的《中国住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城(chéng)镇人(rén)均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房(fáng)地(dì)产带动(dòng)的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带(dài)动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的(de)投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富(fù)效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房者对行业(yè)的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通(tōng)过(guò)与购房者签订的预(yù)售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如(rú)果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明(míng)确规定了(le)开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设(shè)，商(shāng)品房预(yù)售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大开发(fā)时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的(de)工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目(mù)间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资(zī)金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第(dì)三方验(yàn)收合格并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外(wài)，购(gòu)房(fáng)者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及首付(fù)款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部(bù)来自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工期进度(dù)支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购(gòu)房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为(wèi)公(gōng)证后(hòu)、主体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃(lí)完工(gōng)、室内(nèi)清洁及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地(dì)板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定(dìng)使用期(qī)限(xiàn)，期限结束(shù)后(hòu)，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋(wū)出现重大延(yán)期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qny是什么牌子中文名 ny是奢侈品牌吗ī)房预(yù)售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确(què)认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须(xū)完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台(tái)《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委(wěi)托(tuō)合同，设置购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保(bǎo)证机(jī)构或保(bǎo)险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房(fáng)者(zhě)违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购(gòu)权合同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细(xì)规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款也(yě)依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门(mén)的(de)项目资(zī)金账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到(dào)了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的(de)房企包(bāo)括民(mín)营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护(hù)购(gòu)房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入(rù)独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三(sān)方资(zī)金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部(bù)门(mén)直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面，取消(xiny是什么牌子中文名 ny是奢侈品牌吗āo)预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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