导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断(duàn)中国(guó)未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是抖音哈拉少什么意思，抖音哈拉少是什么意思(shì)人均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国(guó)的(de)人均住宅间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年(nián)，中(zhōng)国每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的(de)租(zū)赁(lìn)和置业(yè)需(xū)求。全(quán)国(guó)总人口的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有(yǒu)望(wàng)持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均(jūn)较发达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时(shí)代(dài)下地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国(guó)的(de)房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”抖音哈拉少什么意思，抖音哈拉少是什么意思>

　　14亿(yì)人(rén)住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计(jì)算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更(gèng)与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的(de)测(cè)算思路、数(shù)据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另(lìng)一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住(zhù)宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用(yòng)到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用(yòng)既有(yǒu)统计(jì)数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期(qī)房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)的(de)实(shí)际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了(le)户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人(rén)口流(liú)动(dòng)、居民(mín)换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。抖音哈拉少什么意思，抖音哈拉少是什么意思

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活(huó)带来了很大的(de)不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难(nán)满足(zú)现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大都(dōu)会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来(lái)地(dì)产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不(bù)断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户(hù)数(shù)会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或(huò)少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小(xiǎo)换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作(zuò)会议(yì)明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于城市(shì)能(néng)级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是(shì)人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际(jì)值可能(néng)偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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