5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南方(fāng)和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前(qián)五(wǔ)个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次(cì)是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一(yī)二线城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是(shì)居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还需要有一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的(de)销(xiāo)售额(é)，以及(jí)过快(kuài)上行的(de)房价，因而(ér)行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是(shì)基(jī)于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一(yī)的(de)上(shàng)实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据(jù)来(lái)一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现(xiàn)营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机(jī)构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇(huì)金(jīn)、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理(lǐ)公(gōng)司等都(dōu)跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏(sū)至近年来(lái)最高，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好(hǎo)背景下(xià)，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经(jīng)历(lì)过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问(wèn)题或(huò)者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成(chéng)本(běn)不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存(cún)在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性(xìng)机(jī)会依(yī)然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成(chéng)本，优质的(de)开发(fā)资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于民(mín)营地(dì)产(chǎn)公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债(zhài)权(quán)债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和(hé)现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关(guān)注估(gū)值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的(de)概率(lǜ)比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分(fēn)化，要(yào)关(guān)注将受益于(yú)行业集(jí)中(zhōng)度提(tí)升(shēng)的(de)头(tóu)部公司。”星石(shí)投资(zī)首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回(huí)正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么(me)投资(zī)拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下(xià)游产业(yè)链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它的基本面不(bù)断(duàn)地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做(zuò)买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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