万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团(tuán)成了(le)共同债务人(rén)被(bèi)中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨资购入房(fáng)产的(de)有钱人(rén)，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公司不良(liáng)债(zhài)权转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书(shū)院住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述不良(liáng)债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北(běi)分），处置(zhì)的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公(gōng)司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达(dá)北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实(shí)际上(shàng)都是卖出去了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的(de)报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区(qū)房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒(méi)体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的(de)业(yè)主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么(me)，中国(guó)信达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这(zhè)次拍卖(mài)损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过错，人(rén)民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出(chū)执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可(kě)以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)权利(lì)保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解释的方(fāng)式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋并已支付(fù)全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交付请求权(quán)优先于建设(shè)工(gōng)程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责(zé)任公(gōng)司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万(wàn)科等大(dà)型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下(xià)了(le)北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运(yùn)回(huí)来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的(de)成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出(chū)其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依(yī)旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名(míng)人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光(guāng)环(huán)的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初(chū)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫(hè)集(jí)团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的(de)开(kāi)发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国(g苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义uó)安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国(guó)安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出(chū)质记(jì)录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北(běi)京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持(chí)续质(zhì)押(yā)手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国(guó)安(ān)和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况(kuàng)却(què)持(chí)续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的(de)高达(dá)11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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