近两年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包(bāo)含了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年(ni提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好án)分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分(fēn)配(pèi)比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到(dào)公(gōng)募提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则(zé)更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行(xíng)业(yè)及(jí)市(shì)场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持(chí)有(yǒu)人实际获(huò)得的(de)现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级(jí)副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不(bù)等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看(kàn)，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投(tóu)资债券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对(duì)于(yú)未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关(guān)键(jiàn)因素之(zhī)一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年(nián)报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可(kě)分(fēn)配金额完(wán)成(chéng)率(lǜ)不达(dá)预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因素的(de)影响，投资(zī)收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理(lǐ)，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分(fēn)红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资(zī)人在基(jī)金分(fēn)红(hóng)前(qián)后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资(zī)的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对(duì)整体(tǐ)收提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好(shōu)益的影响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人(rén)士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分(fēn)红包(bāo)括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期后基(jī)金价(jià)值面临(lín)极大不确(què)定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类和产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产(chǎn)增(zēng)值的(de)收益(yì)，而(ér)持有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目(mù)每年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两者的(de)比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示(shì)，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产(chǎn)的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的(de)二(èr)级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不(bù)再(zài)能(néng)产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年(nián)限(xiàn)收回本金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项目(mù)的分(fēn)派金额包含了(le)投(tóu)资本(běn)金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的(de)剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估(gū)项目底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披(pī)露的经营活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的(de)现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对(duì)非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的(de)短(duǎn)期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接(jiē)连(lián)回(huí)调(diào)，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基(jī)本(běn)面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时(shí)分红(hóng)规模(mó)较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说(shuō)明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负(fù)责人也称。

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