OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的(de)重要(yào)承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的(de)通知。同(tóng)时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人(rén)相关负责(zé)人也(yě)表示，近期已同步启动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极(jí)应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区(qū)国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下(xi手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越à)跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波(bō)动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事件继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的(de)价(jià)格小幅低开，此后(hòu)二(èr)级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息(xī)影(yǐng)响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日(rì)二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇(shé)口产业(yè)园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已(yǐ)经(jīng)披露张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租(zū)率(lǜ)有(yǒu)所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因(yīn)此(cǐ)导致二(èr)级市(shì)场价格出现波动(dòng)。”一位业内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述(shù)人士看来(lái)，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规避的原因，最近几个(gè)交易(yì)日场内资(zī)金有所流出，但是，不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌(diē)会(huì)受到基本面、情绪面等多(duō)重因(yīn)素影(yǐng)响，不(bù)好(hǎo)判断(duàn)价格是(shì)不是已经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不(bù)少产品年(nián)内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅(fú)较大(dà)，其实有些隐含(hán)收(shōu)益率高(gāo)的产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价值，很(hěn)适合(hé)稳健类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴(bàn)随着经济复(fù)苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过(guò)度(dù)对(duì)经营现金(jīn)流(liú)没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空下调至得这(zhè)么(me)急、这么深，加上前(qián)期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也强调(diào)，最(zuì)终还是落到租金收入受(shòu)不(bù)受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率下降(jiàng)事项，一度(dù)二级(jí)市场价格出现回落。在随后召开的业(yè)绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市(shì)场(chǎng)信心得到了(le)一定提振，二级市场(chǎng)价格(gé)表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上(shàng)和线(xiàn)下的(de)扩(kuò)募说明会(huì)上，运营团队(duì)表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和(hé)合同(tóng)谈判(pàn)中的储备(bèi)租户正常转化后，项(xiàng)目(mù)出租(zū)率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不(bù)到三(sān)周的时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之路(lù)又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告(gào)引起(qǐ)了市(shì)场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第(dì)一时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进行了(le)沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情况，相关(guān)负责(zé)人介绍说，目前储(chǔ)备租(zū)户还是(shì)比较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航(háng)天(tiān)产(chǎn)业、信息(xī)技术等产业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向储备转化(huà)为实(shí)际租户(hù)需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三(sān)个月履约保证金(jīn)给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越这(zhè)些(xiē)面(miàn)积(jī)在短期内完成(chéng)去化。”相关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区域的(de)张江光大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多(duō)储备租户，之前的(de)空置(zhì)率(lǜ)为何未能(néng)得(dé)到(dào)解决(jué)。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责(zé)人解释(shì)，张江(jiāng)光大园一(yī)直(zhí)以来(lái)都坚持(chí)以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳(wěn)定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而(ér)这次项目(mù)的(de)大租户退租正(zhèng)好发生在市(shì)场活跃(yuè)度的短(duǎn)期(qī)低点，目(mù)前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑(huá)情况没(méi)有得到及(jí)时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大(dà)厦多是两千多平的(de)大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层以一千平(píng)的面(miàn)积(jī)为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会(huì)根据自身需求(qiú)和预(yù)算挑(tiāo)选区域内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的管理(lǐ)人都变成了一(yī)家，后续我们在资(zī)源共(gòng)享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示，张(zhāng)江集团和张江高科(kē)目(mù)前在管(guǎn)资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他在开发的(de)储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实(shí)现打造(zào)张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储(chǔ)备资源(yuán)。“我们(men)非(fēi)常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资(zī)本平台和它未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关(guān)负责人表示(shì)，“这次扩募是(shì)我们实现基(jī)金扩容(róng)的第一步，也是至(zhì)关重要的一(yī)步，眼(yǎn)下(xià)我们可能(néng)面(miàn)临了一(yī)些突发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这(zhè)三十年建设发(fā)展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的(de)插(chā)曲。我们有信心排除万(wàn)难(nán)，尽一切可(kě)能化解当前(qián)突发事件的所有负面(miàn)影响，维持预期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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