近两年火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的(de)综合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基(jī)础设施资产的经营现金(jīn)流，投资(zī)人通(tōng)过基(jī)金募集材料和(hé)信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分(fēn)德国柏林气候相当于中国哪 德国冬天冷还是北京冷析基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实(shí)际获得的(de)现金收益(yì)，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级(jí)副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后(hòu)基(jī)金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息(xī)，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的(de)角度(dù)来看，一方(fāng)面是(shì)公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于(yú)投资(zī)债券相对高的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制(zhì)风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了(le)2022年(nián)年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预(yù)期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格的主要(yào)因素之一，而(ér)稳定(dìng)的(de)分红(hóng)有利于(yú)吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热(rè)点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归(guī)的(de)过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单(dān)位基金(jīn)份额(é)的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基(jī)金(jīn)份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的(de)投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信(xìn)心(xīn)，同时(shí)需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是本金(jīn)之上的(de)增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的(de)，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二(èr)级市场价(jià)格和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更(gèng)加(jiā)准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短的(de)特(tè)许经营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余(yú)期(qī)限(xiàn)较长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着分(fēn)派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对(duì)建筑(zhù)的更(gèng)新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该(gā德国柏林气候相当于中国哪 德国冬天冷还是北京冷i)负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现金净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基于(yú)企业本(běn)身(shēn)经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的(de)资产可以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的(de)高(gāo)低，对产权类的(de)资产更(gèng)多(duō)关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层(céng)资(zī)产的(de)经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资(zī)回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募(mù)基金管理人(rén)实(shí)力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资(zī)者(zhě)关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基(jī)础设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金(jīn)基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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