导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低(dī)景气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不(bù)是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量(l2100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案iàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国(guó)家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人(rén)口的(de)租赁和置业(yè)需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明(míng)显，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风险普查(chá)工作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻(wén)发(fā)布会上(shàng)，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素(sù)密切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅(zhái)间数不能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以(yǐ)直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量，我们(men)主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计(jì)算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房(fáng)销售，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一(yī)步推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的(de)住(zhù)宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占居(jū)民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了(le)户均一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美(měi)国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为2100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人(rén)口流动调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示，在(zài)上(shàng)海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的(de)流动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的(de)县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大(dà)等问题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了(le)很大的不(bù)便和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世纪修建(jiàn)的(de)老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代生活(huó)需求(qiú)，在(zài)未(wèi)来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的(de)家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的(de)新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为(wèi)72万，而(ér)出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手(shǒu)房。在(zài)新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必(bì)会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数较其他国(guó)家依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的(de)提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于(yú)城市能级(jí)之间差异(yì)，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能(néng)超预(yù)期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 2100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案