导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七次(cì)人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无(wú)法满足(zú)流动人(rén)口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需(xū)求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域(yù)经济资(zī)源分配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在(zài)不(bù)断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不(bù)同(tóng)品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房子是(shì)否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如(rú)何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布(bù)会上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包(bāo)括(kuò)了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数据(jù)和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前(qián)商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅(zhái)总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得到(dào)中国存(cún)量(liàng)房地(dì)产套数(shù)，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我(wǒ)们需要进一(yī)步推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示(shì)中国(guó)城镇居(jū)民的住(zhù)宅(zhái)结构特征(zhēng)如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居民(mín)换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国(guó)和(hé)日(rì)本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好(hǎo)一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价(jià)的大(dà)城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大(dà)等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和(hé)厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一(yī)居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进(jìn)城和(hé)老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近(jìn)4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存(cún)在(zài)困难，若(ruò)按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大(dà)。但(dàn)若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要(yào)的住(zhù)宅总量会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了(le)中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自(zì)于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口缩(suō)小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来(lái)的(de)新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资(zī)金，倾(qīng)向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发(fā)展水(shuǐ)平(píng)的(de)提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局限于(yú)城(chéng)市(shì)能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实(shí)际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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