近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包(bāo)含(hán)了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人对此表(biǎo)示(shì)，投(tóu)资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及(jí)基(jī)金份额交易价(jià)格的变化。基金份额(é)二级市(shì)场价(jià)格受到(dào)公募(mù)REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因素的(de)综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金(jīn)份额二级市场价(jià)格变(biàn)化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额(é)持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金额(é)以现(xiàn)金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一(yī)面，分红(hóng)体现了(le)这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类芹菜榨汁要开水焯一下吗，芹菜榨汁用生的好还是熟的好似于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化(huà)提供抓(zhu芹菜榨汁要开水焯一下吗，芹菜榨汁用生的好还是熟的好ā)手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的(de)收益(yì)性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收(shōu)益(yì)，起到(dào)投资“压(yā)舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zh芹菜榨汁要开水焯一下吗，芹菜榨汁用生的好还是熟的好ǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主(zhǔ)要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)表示(shì)，近(jìn)期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票(piào)和债(zhài)券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位(wèi)基金份(fèn)额的(de)分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同(tóng)时需结(jié)合持(chí)有产(chǎn)品的(de)特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的(de)影(yǐng)响(xiǎng)程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部(bù)分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多(duō)数(shù)普通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基金价(jià)值(zhí)面(miàn)临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平(píng)表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的(de)现金(jīn)分红及资产增值的(de)收益，而(ér)持有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看(kàn)，各(gè)类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分(fēn)红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的(de)二级(jí)市(shì)场价(jià)格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权(quán)到期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基(jī)于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限较短的(de)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常(cháng)具备更高(gāo)的(de)分(fēn)派(pài)率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份额(é)单价随(suí)着(zhe)分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察和(hé)评估(gū)项目底层资(zī)产的(de)运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年(nián)报(bào)中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于企业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加期初(chū)现金(jīn)，最终得(dé)到的(de)账(zhàng)面(miàn)现金(jīn)。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经(jīng)营权类(lèi)的(de)资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关(guān)注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底(dǐ)层资产的(de)经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营(yíng)情况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期(qī)博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模(mó)较为(wèi)可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设(shè)施项目的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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