导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调(diào)查数(shù)据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国(guó)房子是(shì)否(fǒu)真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披(pī)露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一间房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)发达国(guó)家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品(pǐn)住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了(le)额(é)外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人(rén)户占比不断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明(míng)显(xiǎn)，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)正在(zài)不(bù)断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是过(guò)去二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害(hài)综合风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责(zé)人对(duì)外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单(dān)从人(rén)均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套(tào)设施(shī)齐全的住宅(zhái)才(cái)是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据(jù)有两处(chù)可(kě)以直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算(suàn)城镇居(jū)民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的(de)实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居(jū)民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际(jì)流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买(mǎi)一(yī)套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与置(zhì)业(yè)需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世(shì)纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足(zú)现代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存(cún)在困难(nán)，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构和(hé)动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于四(sì)个方(fāng)面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益(yì)于(yú)人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能(néng)级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异(yì)也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的(de)是(shì)人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预(yù)期。

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