文(wén)：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的(de)不公平(píng)。以(yǐ)后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的(de)别(bié)建了(le)，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是(shì)房地产从大(dà)开发(fā)时(shí)代(dài)步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必(bì)然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按(àn)照(zhào)经济(jì)规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常(cháng)不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这(zhè)样有助于(yú)落实中央(yāng)房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开(kāi)发(fā)商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发(fā)达国(guó)家一般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完全交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制(zhì)度是(shì)需要(yào)严格(gé)的(de)资金监管、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚(fá)措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机(jī)取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度(dù)，以后(hòu)改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配(pèi)套(tào)房企债务(wù)重组、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取(qǔ)消预(yù)售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务(wù)院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案反函数的性质是什么意思，反函数得性质研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造反函数的性质是什么意思，反函数得性质“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推(tuī)行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居(jū)民的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英(yīng)东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印(yìn)发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付(fù)款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花+分期付(fù)款”的(de反函数的性质是什么意思，反函数得性质)销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商(shāng)在(zài)预售(shòu)前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行在(zài)银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前(qián)期(qī)发展工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等(děng)城市(shì)化配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺(quē)少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品(pǐn)房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住房(fáng)建设的(de)通(tōng)知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利(lì)分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时(shí)间周(zhōu)期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地的(de)商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预(yù)告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付(fù)清首(shǒu)付(fù)款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二十多年(nián)长周(zhōu)期(qī)繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉(lā)动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住(zhù)房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因为住房市(shì)值高，以及(jí)中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立的(de)合同关(guān)系，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看(kàn)，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签订的(de)预售合(hé)同和按(àn)揭合同(tóng)，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担(dān)，银(yín)行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得(dé)款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没有统一的预(yù)售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入(rù)监(jiān)管账户(hù)后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义(yì)，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地(dì)项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿(ná)地(dì)、还(hái)款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合(hé)格(gé)并提供(gōng)验(yàn)收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回(huí)，且不(bù)承(chéng)担(dān)任何(hé)责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发(fā)商施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付(fù)时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期(qī)房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确(què)认(rèn)无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司(sī)的(de)检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)极(jí)为严(yán)格(gé)，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的(de)选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支(zhī)付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照(zhào)工程(chéng)进度(dù)放款，月(yuè)供在(zài)此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出(chū)手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持(chí)力(lì)度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正(zhèng)常运(yùn)转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益。资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的(de)第三(sān)方资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门(mén)直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制是(shì)大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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