OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前几日(rì)的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的裱起来了是什么意思网络用语，裱是什么意思(de)原(yuán)始权益人(rén)相关(guān)负(fù)责(zé)人也表示，近期(qī)已同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前(qián)退租的可(kě)能事项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继(jì)续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)的事件继续(xù)扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出(chū)租(zū)率有所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇(yù)突发(fā)事件，因(yīn)此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风(fēng)险规避的原因，最近几个(gè)交易日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目前(qián)随着二(èr)级市(shì)场价格(gé)下跌(diē)，风(fēng)险也得到一(yī)定(dìng)释(shì)裱起来了是什么意思网络用语，裱是什么意思放(fàng)，但是价格(gé)涨跌(diē)会(huì)受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因(yīn)素影响，不好判断价格是不是已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有(yǒu)一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不(bù)少产品(pǐn)年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较大，其(qí)实有些隐含(hán)收益率高(gāo)的产品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经(jīng)济复苏的步伐，产业园(yuán)区(qū)、物(wù)流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金(jīn)执行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的(de)影响，“事件性利空(kōng)下调至(zhì)得这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区(qū)类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最终(zhōng)还是(shì)落(luò)到租(zū)金收入受(shòu)不受(shòu)影响，影响多大，估(gū)计园(yuán)区会最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基(jī)础(chǔ)设施资产张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目(mù)前(qián)未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报(bào)中披露的张(zhāng)江光大(dà)园项目出租(zū)率下降事(shì)项，一度二级市(shì)场(chǎng)价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事(shì)项进行了解释说明，市(shì)场信心得(dé)到了一定提振，二(èr)级市(shì)场价格(gé)表现也趋于平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开(kāi)的线(xiàn)上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团队(duì)表(biǎo)示了对张江光大园项目的(de)信心，预计签署(shǔ)意(yì)向书和合(hé)同(tóng)谈判中的储备租(zū)户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到三(sān)周的(de)时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各(gè)方的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事(shì)发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消(xiāo)息的第一时间(jiān)即(jí)奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工作，并同步启动了(le)应急预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户(hù)情况，相关(guān)负(fù)责人(rén)介绍说(shuō)，目前储备租户(hù)还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术等(děng)产(chǎn)业客户，租赁意向(xiàng)面积超(chāo)过了(le)2万方。从意向储备转化为实际(jì)租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手通过(guò)签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月履约保(bǎo)证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对(duì)首批扩(kuò)募、对市场负(fù)责(zé)的(de)态度，我(wǒ)们肯定要全力(lì)与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目(mù)一季度末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为何未能(néng)得到解决(jué)。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解释，张江光大园一直以来(lái)都坚持以市(shì)场化运营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租和换租都属(shǔ)于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场(chǎng)活(huó)跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没(méi)有得到及时(shí)修复后(hòu)，张(zhāng)江这边也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引入了(le)一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和张江(jiāng)光(guāng)大园项目在给租户(hù)的分(fēn)隔空间、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水(shuǐ)平(píng)等方面(miàn)也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千(qiān)多平的大平层，楼的成(chéng)新(xīn)度高一(yī)些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园(yuán)单层以一千(qiān)平的面积为主(zhǔ)，还(hái)有(yǒu)一些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算挑选区(qū)域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变(biàn)成(chéng)了一(yī)家，后(hòu)续我们(men)在资(zī)源(yuán)共(gòng)享和(hé)联合营销方面能更加充分发挥协(xié)同效应，相信可(kě)以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张(zhāng)江高科(kē)目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发(fā)的储备项目，这些都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园区产业空间(jiān)资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实(shí)现基金扩容的(de)第一步，也(yě)是至(zhì)关重要的一(yī)步，眼下(xià)我们(men)可能面临了一些(xiē)突(tū)发(fā)情况需要解决，但(dàn)是(shì)这和我们在张江科学城这三十(shí)年建(jiàn)设发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比(bǐ)，只能算是一个(gè)非常小的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化解当前(qián)突发事(shì)件的所(suǒ)有负面影响，维持(chí)预期和市场的信心(xīn)。”

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