文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时(shí)间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对(duì)购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不公(gōng)平。以后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时(shí)代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前(qián)世(shì)界不(bù)少国家存(cún)在预售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有严(yán)格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样(yàng)在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)全(quán)部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不(bù)如借机(jī)取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制(zhì)度(dù)有一(yī)定(dìng)历(lì)史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存(cún)量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这(zhè)需要(yào)配套房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制(zhì)。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过(guò)硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年(nián)前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革(gé)方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度(dù)，许多(duō)人栖身(shēn)于(yú)木屋或(huò)者其他(tā)临(lín)时(shí)住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列(liè)问(wèn)题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了(le)核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也(yě)出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核(hé)准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要(yào)求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地(dì)优先(xiān)发展(zhǎn)重工业(yè)，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套(tào)问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而(ér)社(shè)会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院(yuàn)出台《关(guān)于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定(dìng)停磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住(zhù)房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资(zī)金(jīn)和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先出(chū)售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区(qū)别于中国(guó)香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告(gào)登记-交付(fù)房屋(wū)。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方(fāng)公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积(jī)占总销(xiāo)售(shòu)面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的(de)发(fā)展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批(pī)发(fā)、建材的带(dài)动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道，磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的strong>从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社(shè)融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国(guó)合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者(zhě)和银行的(de)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同是两(liǎng)个(gè)独(dú)立的合同关(guān)系，如果开发(fā)商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦(dàn)房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者签订的(de)预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能(néng)还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的(de)预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程(chéng)总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获(huò)得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付(fù)的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或(huò)预付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付(fù)质量的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第(dì)三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二是(shì)开发(fā)商为购房(fáng)者提供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国(guó)平(píng)均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金，购(gòu)房(fáng)者的定金及(jí)首付(fù)款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的(de)贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行利益(yì)，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门(mén)经审查后发放(fàng)的(de)验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银行得到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度支(zhī)付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购(gòu)房者可(kě)购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在(zài)项目(mù)获(huò)批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的(de)制度(dù)，一(yī)般分(fēn)7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付(fù)房款前(qián)申(shēn)请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了(le)两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国预(yù)售制(zhì)设有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负(fù)责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的(de)房(fáng)产、资(zī)金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环(huán)节内容(róng)确(què)认无误后签订(dìng)首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但(dàn)是交房前付(fù)款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定(dìng)房(fáng)屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验(yàn)验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在(zài)进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规(guī)范(fàn)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物(wù)取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施(shī)才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者(zhě)赔(péi)付(fù)违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的(de)增(zēng)加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的(de)订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，引入独立于(yú)开发(fā)商、银行的(de)第三(sān)方资金监管机(jī)构，或(huò)由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。