导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢(féng)近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实(shí)上(shàng)中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)不平衡(héng)，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口的(de)近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房(fáng)，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户(hù)、两人(rén)户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势(shì)在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产(chǎn)市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不(bù)大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)数据公(gōng)布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅(zhái)间数(shù)不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的(de)测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要(yào)分(fēn)两大(dà)类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民户(hù)均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我(wǒ)们(men)利用(yòng)既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其(qí)中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商(shāng)品住(zhù)宅增幅(fú)为过去(qù)十(shí)年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变(biàn)化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的(de)三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居(jū)民(mín)已(yǐ)经达到了(le)户均一套房(fáng)的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足(zú)因(yīn)人口流(liú)动、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不(bù)应求，造(zào)成房(fáng)价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占(zhàn)据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的(de)生(shēng)活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地产的(de)需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带(dài)房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及全国人(rén)均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按(àn)这个(gè)标(biāo)准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约行车证照片怎么拍标准 行车证照片是几寸的390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致(zhì)经济(jì)发(fā)展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查(chá)的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期。

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