5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机构对于(yú)这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方(fāng)国企央(yāng)企获(huò)得(dé)增持(chí)，持(chí)仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细(xì)作成(chéng)共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票(piào)资产中的(de)占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年(nián)终于出(chū)现了(le)三(sān)年来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排(pái)在(zài)第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于(yú)几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去(qù)不(bù)返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期(qī)来(lái)分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的(de)。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也(yě)出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是(shì)居(jū)民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还(hái)需要有一定(dìng)的(de)政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的(de)进程，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的(733是什么意思de)时(shí)代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强(qiáng)的(de)公(gōng)司就能(néng)够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地(dì)产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上实发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁(lìn)、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其(qí)布局的例(lì)子(zi)。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是(shì)该(gāi)公(gōng)司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公(gōng)司拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名(míng)机构(gòu)在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的(de)也(yě)是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》注(zhù)意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季新杀(shā)入(rù)十大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机会依(yī)然存在(zài)，少部(bù)分(fēn)公(gōng)司尤其(qí)是(shì)央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动产资(zī)产(chǎn)运营能(néng)力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中(zhōng)特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营(yíng)地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债权(quán)债(zhài)务关系(xì)等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业(yè)自(zì)身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创(chuàng)造持续(xù)现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化(huà)，要关(guān)注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星(733是什么意思xīng)石(shí)投(tóu)资首席(xí)研究官方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资(zī)背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根(gēn)据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年(nián)民(mín)营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房(fáng)企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过(guò)程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对733是什么意思表现较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的(de)经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游产业链(liàn)的复(fù)苏速(sù)度都比想象的(de)要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意(yì)味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体(tǐ)现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等(děng)待它的(de)基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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