文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步(bù)入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该(gāi)踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达(dá)国(guó)家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全(quán)部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严(yán)格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在(zài)中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企(qǐ)债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和(hé)房地产(chǎn)长(zhǎng)效机(jī)制。这是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实(shí)施现房(fáng)销(xiāo)售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院(yuàn)发(fā)展研究中(zhōng)心参与财(cái)税改革(gé)方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期(qī)系统的(de)专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住(zhù)房的需(xū)求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新(xīn)的方式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引(yǐn)入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东(dōng)创办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年经营杂(zá)货(huò)铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自(zì)身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减轻了民众购(gòu)房的(de)资(zī)金压力(lì)，加速了(le)房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决(jué)了(le)核心(xīn)的住房供不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要(yào)求律师行在银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透(tòu)明(míng)化机(jī)制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分房制度不(bù)再(zài)适用于(yú)当(dāng)时的国情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品房的(de)需(xū)求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的(de)困(kùn)境，此时引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进(jìn)中国(guó)香(xiāng)港预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化(huà)的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的(de)开(kāi)发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作(zuò)用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所(suǒ)不同(tóng)。对(duì)中国(guó)内地的开发(fā)商而(ér)言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启(qǐ)了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了(le)房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民(mín)居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步(bù)，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发(fā)布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地(dì)房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二十(shí)多(duō)年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉(lā)动中国(guó)内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下(xià)游产业链(liàn)特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购(gòu)房者只能(néng)根(gēn)据(jù)购房合(hé)同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和(hé)购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者签订(dìng)的(de)预售合同(tóng)和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还(hái)款等(děng)，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于(yú)有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资(zī)金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资(zī)金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这(zhè)些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)：对(duì)于购房者预付(fù)资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发(fā)商施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付时需取得(dé)由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向银行得到(dào)购房者(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商(shāng)在(zài)项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付(fù)公证费和(hé)土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房(fáng)者(zhě)一(yī)定(dìng)使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公(gōng)司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方(fāng)律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方(fāng)均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房(fáng)产、资金(jīn)、合同(tóng)等各(gè)个(gè)环节(jié)，各(gè)环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方(fāng)可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指定保证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者(zhě)定金的(de)保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其(qí)他(tā)预先支付的购(gòu)房(fáng)款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即(jí)可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工(gōng)等，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放(fàng)款，月供在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无(wú)需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存入银(yín)行专门的(de)项目资金(jīn)账户(hù)，账户资(zī)金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节(jié)，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大(dà)势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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