导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化(huà)时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持(chí)续低(dī)景气，有关中国(guó)地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不(bù)到一(yī)成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有很大差(chà)距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户(hù)有(yǒu)房，然而事(shì)实(shí)上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说不平(píng)衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁(lìn)和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子是否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单(dān)单(dān)从(cóng)人均住(zhù)宅间数(shù)不(bù)能完全(quán)反映出城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是(shì)以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利(lì)用(yòng)既(jì)有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)（包含(hán)现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国(guó)的(de)房地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例(lì)，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房(fáng)的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等(děng)因(yīn)素产(chǎn)生(shēng)的住宅需(xū)求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的(de)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省(shěng)际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市(shì)租(zū)赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的(de)县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足(zú)现代生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室(shì)和(hé)二(èr)居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未(wèi)来地(dì)产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和(hé)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方(fāng)米，不及全国人均水平的一很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国(guó)的(de)人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二(èr)人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规(guī)模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日(rì)益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源和(hé)生(shēng)产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他(tā)分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会议(yì)明确指出支持住(zhù)宅改善等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论(lùn)是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较其(qí)他国(guó)家依旧存(cún)在(zài)不(bù)小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的(de)提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是(shì)过去(qù)二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的(de)是人(rén)，并(bìng)不(bù)是(shì)针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速(sù)可能超(chāo)预期。

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