文(wén)：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不(bù)公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实(shí)力(lì)的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开(kāi)发时代步(bù)入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权(quán)益(yì)、有助于(yú)房(fáng华枝春满天心月圆什么意思可以发朋友圈吗，怀瑾握瑜,风禾尽起什么意思)企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外(wài)什么(me)情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现(xiàn)在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然(rán)这需(xū)要配套房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产(chǎn)回归实体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福一家(jiā)人(rén)。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前(qián)的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展研究中心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过长期(qī)系统的(de)专项(xiàng)研究。（参(cān)考后(hòu)来形(xíng)成的(de)专著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对(duì)于商品流(liú)通(tōng)、资(zī)金周转有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自(zì)己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销售(shòu)，也解决了制(zhì)造(zào)商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成为当时中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住(zhù)房供不应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完(wán)成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和(hé)供给量(liàng)短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题(tí)，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化的(de)进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才(cái)能进一步推进城市化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制(zhì)度(dù)，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度也出(chū)现(xiàn)了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用(yòng)于(yú)当(dāng)时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于(yú)进(jìn)一步(bù)深化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分(fēn)配货(huò)币化、住(zhù)房供给商品化、社会(huì)化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利(lì)分房(fáng)转向(xiàng)市(shì)场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一(yī)个(gè)项目的(de)开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中(zhōng)国(guó)内地开(kāi)始房改(gǎi)货(huò)币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的(de)商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)或(huò)房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和预(yù)告登记(jì)-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国(guó)内(nèi)地的开发(fā)商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预(yù)售制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)的资金(jīn)需求(qiú)，也提(tí)高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的(de)《中国住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从(cóng)国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也(yě)成为拉(lā)动(dòng)中国内地(dì)经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的(de)投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三(sān)分(fēn)之(zhī)一。从(cóng)房地(dì)产融(róng)资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率(lǜ)大(dà)幅(fú)上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的(de)《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国(guó)资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民(mín)投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同关(guān)系(xì)，如果开发(fā)商(shāng)发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一(yī)旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的(de)预售监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规(guī)定(dìng)了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的(de)工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资(zī)金比例(lì)为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资金。而(ér)事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产大开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工(gōng)程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式(shì)套取的资(zī)金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来(lái)说，国(guó)外商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一(yī)般以定金(jīn)方式(shì)支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售(shòu)商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量的(de)保障(zhàng)有两种方(fāng)式(shì)，一(yī)是期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二(èr)是开发(fā)商为购(gòu)房者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全(quán)部来(lái)自银行，银(yín)行根(gēn)据(jù)工程(chéng)进(jìn)度向(xiàng)开发商提(tí)供一(yī)定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接损害(hài)银(yín)行(xíng)利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可(kě)购买(mǎi)期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发商在(zài)项目获批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国(guó)法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付(fù)，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购(gòu)房者一(yī)定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能(néng)是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付(fù)款比例相对较低(dī)，一般(bān)会(huì)在合(hé)同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售(shòu)房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面(miàn)，日(rì)本(běn)二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发(fā)商必(bì)须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定(dìng)保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最(zuì)多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款流程(chéng)做了(le)统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入银行专门(mén)的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金(jīn)融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金(jīn)冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

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