一线城市(shì)，也不(bù)端(duān)着了。

　　昨(zuó)天，深(shēn)圳取消二手房指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)的消息在房产圈刷屏了。

　　这条消息(xī)为什么(me)这么重要？首先二手(shǒu)房指导价被称为“核弹级”政策，其次深圳几乎是最后一个还(hái)在“认(rèn)真(zhēn)”实施(shī)这条(tiáo)政策(cè)的城市，最后(hòu)深圳(zhèn)是房价前三的核心城市(shì)。所(suǒ)以(yǐ)，深(shēn)圳的一举一动都具有风向标意义。

　　有(yǒu)分析人(rén)士指(zhǐ)出，深(shēn)圳二手房指导价如果取消(xiāo)，首先有利于深圳二手(shǒu)房回暖，然后二手房回暖(nuǎn)有利于(yú)深圳楼(lóu)市总体回(huí)暖，最后深圳楼(lóu)市回暖(nuǎn)有(yǒu)利于全(quán)国楼市(shì)回暖....

　　看吧(ba)，这(zhè)妥妥的“蝴蝶效应(yīng)”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天(tiān)，深圳疯传“二手(shǒu)房指导价”正(zhèng)式结束。传言称：二手房贷款不按官方参考(kǎo)价（指导价），银(yín)行核定房价以(yǐ)网签备(bèi)案价和评估价孰(shú)低为(wèi)准。

　　自此，参考价真正变(biàn)成(chéng)了“参考价”。

　　目(mù)前没有看到官方文件(jiàn)。据证券时(shí)报21日消(xiāo)息，目(mù)前深圳(zhèn)多家(jiā)大行表示“尚未接到正(zhèng)式通知，目(mù)前仍按参(cān)考价办理按揭(jiē)”。所以(yǐ)还(hái)需要持续的关注。

　　易居(jū)研(yán)究(jiū)院(yuàn)研究总监(jiān)严跃进认为(wèi)，本次政(zhèng)策(cè)大概率(lǜ)为真，更多体现为银行贷款等(děng)领域按照新的规则进行(xíng)，但不会出台正(zhèng)式文件。

　　有时候(hòu)，有些(xiē)事情(qíng)，是不用发文件(jiàn)的。毕(bì)竟可以“窗口(kǒu)指导”。

　　2021年2月8日，深(shēn)圳楼市二(èr)手房指导价横(héng)空出世。当时，深圳一口气公布(bù)了全(quán)市3595个小区的(de)参考价，很多南(nán)山(shān)、福田(tián)、宝安中心区(qū)的高价盘，直接(jiē)按照当时(shí)的市场价打了(le)5折、6折来(lái)“指导(dǎo)”，银行只(zhǐ)能按照指导(dǎo)价来(lái)计(j三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容ì)算首付(fù)、发放(fàng)贷款。

　　当(dāng)时大(dà)家还不觉得厉害，但(dàn)经历了这两(liǎng)年(nián)的痛苦，才深知(zhī)为啥叫做(zuò)——“核弹级”。

　　举(jǔ)个例子，市场价1000万的房子，如果(guǒ)不“指导”，可以(yǐ)首(shǒu)付(fù)3成即300万；如果指导(dǎo)价打七折即(jí)700万，那么首付3成210万，加上需要全款支付的(de)部分，实际首付去到了(le)510万(wàn)，相当于首付5成了（多(duō)给210万首付(fù)）。这直接让大批(pī)量(liàng)买家(jiā)，失(shī)去了购房能力，相当于(yú)强势(shì)“降杠(gāng)杆”。

　　自深(shēn)圳推(tuī)行二手房参考价以后(hòu)，东莞、宁波、成(chéng)都、三亚、西安(ān)、合肥(féi)、广州等10多个城市陆续(xù)跟进。事实(shí)也确实证明了，这条政策的“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根据安居客的统计，实施二手房指导价的(de)10个城(chéng)市(shì)，有8个(gè)挂牌(pái)价降了。

　　2022年受到疫情的(de)影响，二手房(fáng)更是惨不忍睹。以2022年12月数(shù)据为例，全(quán)国70个大中城市(shì)房价只有(yǒu)6个同比(bǐ)上涨，其他的泥沙(shā)俱下。

　　2

　　深圳，有人付出了沉重代价

　　据深圳乐(lè)有家研(yán)究中心数据显示：成交量(liàng)上，二手(shǒu)房指导(dǎo)价(jià)出台当年，深圳(zhèn)二手住(zhù)宅成交(jiāo)量同比下滑57％。2022年继续腰斩，成(chéng)交量同比下滑47％，全年(nián)成交量仅(jǐn)2.2万套(tào)，创近(jìn)二十年最低记录，相较(jiào)2020市(shì)场高峰缩水近八成。

　　价格(gé)方(fāng)面(miàn)，与(yǔ)二手房指(zhǐ)导价(jià)发布(bù)当月(yuè)相比(bǐ)，如今二手房(fáng)挂牌价低于及接近参(cān)考价的房源占比大幅增加。2023年一(yī)季度，深圳各区二手房成交TOP10小区中，过半(bàn)成交价(jià)低于参考价。

　　只有真实经历其(qí)中的(de)人，才能深切的感知其(qí)威力。

　　深圳房东，斩仓的新闻不(bù)绝于(yú)耳。

　　据说一(yī)位(wèi)码农三年前高杠杆买了2套华润城，月供12万，最(zuì)终亏损1000万破产。据媒体(tǐ)推测，如果案例属实(shí)，买家的实(shí)际购房成本高达20万/平，目前价(jià)格(gé)跌至(zhì)14万/平(píng)，叠加这三年的房贷和持有成本，差不多(duō)亏(kuī)损(sǔn)超千万。

　　深圳一大批人这(zhè)两年感(gǎn)受(shòu)到了太多(duō)“心酸”。二手房成交(jiāo)量创下多年(nián)新低，学(xué)区房神话不再，房产中介的日子难过，投资客挥泪斩仓(cāng)....

　　在稳楼市(shì)的基调下，2022年以来，实施了二(èr)手(shǒu)房指导价的城(chéng)市陆(lù)陆续(xù)续低(dī)调退出，目前只有深(shēn)圳还(hái)是最后的“堡垒(lěi)”。

　　3

　　“风向标”意义明显

　　最(zuì)近一线(xiàn)城市也不端着了(le)。

　　近日(rì)，北(běi)京在房山(shān)区试点(diǎn)多子(zi)女家庭(tíng)和职住平衡家庭(tíng)购房支(zhī)持(chí)政策(cè)。上海也考虑予以(yǐ)多孩家庭在新房(fáng)计分(fēn)制度政(zhèng)策上的支持。

　　从(cóng)最新公布的3月份70个大中城市商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售价格变动情况来看(kàn)，广(guǎng)州、深圳的新房、二手房价格仍(réng)然(rán)是同比(bǐ)去年依(yī)然是下(xià)降的。

　　北京、上海已经同(tóng)比增长了(le)，其他二(èr)线城(chéng)市如杭州、成都、南京(jīng)、合肥等城市价格都是同(tóng)比上涨的。

　　广州(zhōu)、深(shēn)圳(zhèn)能不(bù)急(jí)吗？

　　事实上，上面可(kě)能(néng)更急。3月份，两部门联合发文，全面推动二手房(fáng)“带押过户”全(quán)国实(shí)施，这(zhè)是一条(tiáo)被广(guǎng)泛好评(píng)的(de)新政。对于激活二手房交易，具有(yǒu)定(dìng)海神针般的作(zuò)用(yòng)。

　　住建部部长(zhǎng)倪(ní)虹近日(rì)更是(shì)指出(chū)：建(jiàn)筑业、房地(dì)产(chǎn)企业要(yào)发挥国民(mín)经济“顶(dǐng)梁柱”“压(yā)舱石”作用。回归到常识，从字面理解一下这两个词，意思就是——顶梁柱(zhù)如果不(bù)行了，上面不就塌了嘛？压舱石如果压不住(zhù)，小(xiǎo)船不就翻了？

　　也许，今年扶(fú)持楼(lóu)市的政策(cè)，还(hái)有一大波(bō)正(zhèng)在路上...

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