近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型和分红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及(jí)市场因素(sù)的综合(hé)影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)主要来(lái)自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人(rén)通过基金募(mù)集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可(kě)以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额(é)持(chí)有人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募(mù)集(jí)基础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以现金(jīn)形式(shì)分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利(lì)息回报，而是(shì)由可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资(zī)者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对(duì)于(yú)投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前(qián)提(tí)下(xià)，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势(shì)的(de)关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调减金额(é)根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是(shì)对(duì)分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前后均可(kě)以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应(yīng)了(le)解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分(fēn)红前提是本金之上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金分(fēn)红差(chà)异(yì)很大(dà)，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确(què)定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类和产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的(de)收(shōu)益主要包括(kuò)每年的现金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自(zì)项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许(xǔ)经营高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资(zī)标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合(hé)理预期(qī)。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不(bù)再(zài)能(néng)产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营(yíng)期限(xiàn)较短(duǎn)的特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了(le)投资本金，在不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的(de)情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资(zī)属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时(shí)点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业(yè)内人士(shì)还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量(liàng)是(shì)指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调(diào)整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值(zhí)体现在相对(duì)股债市场独立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议(yì)投资(zī)者(zhě)对(duì)经营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关注分派(pài)率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权(quán)益(yì)人综合实力(lì)、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力(lì)等多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在(zài)，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及次(cì)年的可(kě)供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合(hé)经济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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