5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募(mù)基(jī)金为代(dài)表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局(jú)。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的(de)首次(cì)回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金(jīn)一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先(xiān)在(zài)于(yú)几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其(qí)是(shì)万科最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二(èr)级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什(shén)么投资机会(huì)的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要有(yǒu)一(yī)定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国(guó)均已(yǐ)告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力(lì)强的公(gōng)司就(jiù)能够通过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一(yī)假期归(guī)来(lái)后(hòu)日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收出(chū)涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的(de)基(jī)本面来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地产开(kāi)发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务(wù)、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等(děng)都(dōu)跻(jī)身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其(qí)第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出(chū)租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是(shì)公司(sī)拿地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了(le)知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在(zài)前(qián)十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的(de)地(dì)产公司，一季(jì)报交出(chū)的(de)也是一(yī)份报(bào)喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大(dà)流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净(jìng)负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)融资成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发展的(de)大(dà)好(hǎo)机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发(fā)资(zī)源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务(wù)关系(xì)等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑(yí)，所以在这一(yī)轮(lún)行(xíng)业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相较于(yú)民企(qǐ)来(lái)说估(gū)值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业(yè)的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思(sī)路(lù)的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光(guāng)明(míng)。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是(shì)融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要(yào)是(shì)因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱(qū)动能(néng)够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的(de)增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度(dù)市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能(néng)够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别(bié)城市(shì)四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的(de)绝(jué)大多数(shù)城市都出(chū)现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现在的(de)经(jīng)济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六(liù)月份(fèn)房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个(gè)行(xíng)业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地(dì)去等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例(lì)分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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