近两年(nián)火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不(bù)再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含(hán)了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的归(guī)还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收(shōu)益来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人实际获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似于债券派(pài)息(xī)，但不等同(tóng)于(yú)债(zhài)券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资(zī)产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价格走势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达(dá)预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级(jí)市场价格(gé)的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的(de)过程(chéng)；另一方面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份额(é)的分红(hóng)金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市(shì)场扰动(dòng)对整体(tǐ)收(shōu)益(yì)的(de)影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解(jiě)底(dǐ)层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值(zhí)面临极大(dà)不(bù)确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的(de)，对(duì)特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资(zī)标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层(céng)资(zī)产属性不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的(de)价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对(duì)股(gǔ)性偏(piān)强。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的(de)二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现(xiàn)金收益(yì)，因此(cǐ)将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限收回本(běn)金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随(suí)着(zhe)分派进(jìn)度(dù)逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再(zài)加上(shàng)到(dào)期后(hòu)通(tōng)过对(duì)建筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让金(jīn)等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反(fǎn)映(yìng)在(zài)基(jī)础资产的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显(xiǎn)著(zhù)的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者(zhě)对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低(中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久dī)。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红(hóng)规模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额(é)预测(cè)。投资(zī)者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预(yù)测进(jìn)行(xíng)比(bǐ中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久)较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的(de)实际(jì)环境，对(duì)基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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