5月(yuè)以来(lái)，房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所(suǒ)持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市(shì)值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季(jì)度(dù)市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝塔的(de)红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么投资机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业(yè)前(qián)几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国(guó)存量(liàng)有400亿(yì)平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的(de)更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高增的(de)时代已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未来行(xíng)业的(de)需求(qiú)或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时(shí)，行业的(de)贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了(le)，但(dàn)不代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，20斤是几kg 20斤是多少磅房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的(de)主要产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机(jī)构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第(dì)一季度(dù)十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀(shā)入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区(qū)域性(xìng)地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，一季报交出的(de)也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两(liǎng)只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全(quán)球(qiú)基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌和(hé)兼20斤是几kg 20斤是多少磅(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定(dìng)突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对(duì)民(mín)营房(fáng)开(kāi)企业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关(guān)注(zhù)估(gū)值(zhí)相(xiāng)对较低，企(qǐ)业(yè)自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业(yè)集(jí)中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在三(sān)个方(fāng)面是(20斤是几kg 20斤是多少磅shì)否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地(dì)份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么(me)投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示(shì)，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市四月环比三(sān)月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收入(rù)情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市(shì)场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个(gè)行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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