一线城(chéng)市，也(yě)不端着了。

　　昨天，深(shēn)圳取消二(èr)手房指导价的消息在房产圈刷屏了。

　　这条(tiáo)消息(xī)为什(shén)么这么(me)重要？首先二手房指导价被称为“核弹(dàn)级”政(zhèng)策(cè)，其次深(shēn)圳几乎是最后一个还在“认(rèn)真”实施这条政策的城市，最后深圳是房价前三的核心城(chéng)市。所以，深(shēn)圳的一(yī)举一动都具有风向标(biāo)意义(yì)。

　　有分析(xī)人士指出，深圳二手房指导价如果取(qǔ)消(xiāo)，首先有利于(yú)深圳二手(shǒu)房(fáng)回(huí)暖，然后(hòu)二手房(fáng)回暖有利于深圳楼(lóu)市总体回(huí)暖，最后深圳楼(lóu)市(shì)回(huí)暖有利于全国楼市回暖....

　　看吧，这(zhè)妥妥的“蝴蝶效(xiào)应”。

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　　“核弹调控(kòng)”退出？

　　昨(zuó)天，深圳疯(fēng)传“二手房指导价(jià)”正式结束。传言称(chēng)：二手房贷款不按(àn)官方参考价（指(zhǐ)导价），银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准。

　　自此，参(cān)考(kǎo)价真正变成了“参考价”。

　　目(mù)前没(méi)有看到官方(fāng)文件。据证券时报21日消(xiāo)息，目前深圳(zhèn)多(duō)家大(dà)行表(biǎo)示“尚未接(jiē)到正式(shì)通知，目前仍按(àn)参(cān)考(kǎo)价办理按揭(jiē)”。所以还需要(yào)持续的(de)关注。

　　易居(jū)研究(jiū)院研(yán)究总监(jiān)严跃进认为，本次政策大概率为真(zhēn)，更多体(tǐ)现为银行贷款等领域(yù)按照新的规则(zé)进行，但(dàn)不(bù)会出台正(zhèng)式文件(jiàn)。

　　有时候(hòu)，有些(xiē)事情，是(shì)不用(yòng)发文件(jiàn)的。毕竟(jìng)可(kě)以“窗口指导”。

　　2021年2月(yuè)8日，深圳楼(lóu)市二手房指导(dǎo)价横空(kōng)出(chū)世(shì)。当(dāng)时，深圳(zhèn)一口(kǒu)气公(gōng)布了全市(shì)3595个小区的参考(kǎo)价(jià)，很多南山、福田、宝安中心区的高(gāo)价盘，直接(jiē)按照(zhào)当时的(de)市场价打(dǎ)了5折、6折来“指导(dǎo)”，银行只能按(àn)照指导价来计算首付、发(fā)放贷款(kuǎn)。

　　当时大(dà)家还不觉(jué)得厉害，但(dàn)经历(lì)了这两年的痛苦，才深知为(wèi)啥叫做——“核(hé)弹(dàn)级”。

　　举个(gè)例(lì)子，市(shì)场(chǎng)价(jià)1000万的房子，如果不“指(zhǐ)导(dǎo)”，可以(yǐ)首付3成(chéng)即(jí)300万；如(rú)果指导价打(dǎ)七(qī)折即(jí)700万，那么首付3成210万，加上需(xū)要全(quán)款(kuǎn)支付的部分，实(shí)际首(shǒu)付去到了510万(wàn)，相(xiāng)当于首付5成了(le)（多给210万首付）。这(zhè)直(zhí)接让(ràng)大批(pī)量(liàng)买(mǎi)家，失去了购(gòu)房能(néng)力，相当于强势“降杠杆”。

　　自深圳推行二手房参考价以后，东莞(guǎn)、宁波、成都、三亚、西安(ān)、合肥(féi)、广州(zhōu)等10多个城(chéng)市陆续跟进。事实也确实证(zhèng)明了，这条政策的(de)“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根据(jù)安(ān)居客的统计，实(shí)施二(èr)手房指导价的10个城市，有8个挂牌价(jià)降(jiàng)了。

　　2022年受到疫情的影响，二手房更(gèng)是惨不忍睹。以2022年(nián)12月数据为例(lì)，全国70个大中城市房(fáng)价只有6个同比上涨，其他的泥(ní)沙(shā)俱下(xià)。

　　2

　　深圳，有人付(fù)出了沉重代价

　　据深圳乐(lè)有(yǒu)家(jiā)研究(jiū)中心数据(jù)显示：成交量上，二手房指导价出台当年，深(shēn)圳二手住(zhù)宅成交量同比(bǐ)下滑(huá)57％。2022年继(jì)续腰(yāo)斩，成交量同(tóng)比下滑47％，全年成交(jiāo)量(liàng)仅2.2万套，创(chuàng)近二十(shí)年最低记录，相较(jiào)2020市场高峰(fēng)缩水近八成。

　　价(jià)格方面(miàn)，与(yǔ)二手(shǒu)房指导价发布当(dāng)月相比，如今二手房挂牌(pái)价低于及接近参考(kǎo)价的房源占比大幅(fú)增(zēng)加。2023年一季度，深(shēn)圳各区二(èr)手房成(chéng)交TOP10小区中，过半成交价低于参考价。

　　只有真实经历其中的人，才能深(shēn)切的(de)感知其威力。

　　深圳房东(dōng)，斩仓的(de)新闻不绝于耳(ěr)。

　　据说一位(wèi)码农三年前高杠杆买了2套华润城，月供12万，最终亏损1000万破产。据媒体推测，如(rú)果(guǒ)案例属实，买家的实际购房成本高(gāo)达20万/平，目前(qián)价格(gé)跌至14万/平，叠加这三年的(de)房贷和(hé)持有成本，差(chà)不多亏损超千(qiān)万(wàn)。

　　深(shēn)圳(zhèn)一大批人这(zhè)两年感受到了(le)太多“心(xīn)酸(suān)”。二手(shǒu)房成交量创(chuàng)下多年新低，学区房神话不(bù)再，房产中介的日子难过，投(tóu)资(zī)客挥泪斩仓....

　　在稳楼市的基调下(xià)，2022年以来，实施了二手(shǒu)房指(zhǐ)导价的城(chéng)市(shì)陆陆(lù)续(xù)续(xù)低调退出，目前只有深圳(zhèn)还是最后的“堡垒”。

　　3

　　“风(fēng)向标(biāo)”意(yì)义明(míng)显

　　最近一线城市也不(bù)端(duān)着了。

　　近日，北(běi)京在(zài)房山(shān)区(qū)试点多子女家庭(tíng)和职住平衡家庭购房(fáng)支持政策。上海也(yě)考(kǎo)虑予以多孩家庭在新房计(jì)分制度政策上(shàng)的支持。

　　从最新公布的3月份70个大中(zhōng)城市商品住宅(zhái)销售价格变动情况来(lái)看，广州、深圳的(de)新房(fáng)、二手房价格仍然(rán)是同(tóng)比去年依然(rán)是下降的。

　　北京、上海(hǎi)已经同比增长了，其他二线城市如杭州(zhōu)、成都、南京、合肥等(děng)城(chéng)市价格都(dōu)是同比上涨(zhǎng)的。

　　广州、深圳能不急吗(ma)？

　　事实上，上面可能更(gèng)急。3月份，两部门(mén)联合(hé)发文(wén)，全面推动二手(shǒu)房“带押(yā)过户(hù)”全国(guó)实施，这是一(yī)条被广(guǎng)泛好评(píng)的(de)新政。对于激活二手房交易，具有定海神针般的作用。

　　住建(jiàn)部(bù)部长倪虹近(jìn)日更是指出(chū)：建筑(zhù)业、房地产企业要发挥国民经(jīng)济“顶梁(liáng)柱”“压舱石”作用(yòng)。回归到常识(shí)，从字面理(lǐ)解一下这(zhè)两个词，意思(sī)就是——顶梁柱如果不行了，上面不(bù)就塌了嘛？压(yā)舱石如果压不住(zhù)，小船不就翻了(le)？

　　也(yě)许(xǔ)，今(jīn)年扶持(chí)楼市的政策，还有一大波正在路(lù)上...

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