万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达(dá)追(zhuī)债(zhài)，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入(rù)房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目(mù)的(de)处置主体是中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北(běi)分讨债的故事，但实(shí)际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实(shí)际上(shàng)都是卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根(gēn)本没(méi)有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都是北京(jīng)的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确(què)实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还(hái)是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提(tí)出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院报公布(bù)《最高人(rén)民法院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保(bǎo)护问题(tí)的(de)批(pī)复》，以司法解释的(de)方式(shì)明确了购(gòu)房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居住为目(mù)的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价(jià)款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其他债权的(de)，人民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯(sù)到金(jīn)谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国(guó)金(jīn)谷国际(jì)信托有限责(zé)任公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国(guó)信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规(guī)模(mó)，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进(jìn)入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀(shā)入(rù)市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之(zhī)久，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了(le)中赫(hè)集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开(kāi)始了(le)多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后进军能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放(fàng)到(dào)了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京国(guó)安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京(jīng)建(jiàn)工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足(zú)球俱(jù)乐(lè)部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标(biāo亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实(shí)控(kòng)人都成为老赖的(de)情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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