万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因(yīn)中赫(hè)集团成(chéng)了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国(guó)信达(dá)为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这(zhè)个(gè)位于海淀(diàn)核心区(qū)位(wèi)，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司(sī)北(běi)京市(shì)分公司（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一(yī)起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债(zhài)的(de)故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这些房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报(bào)道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在(zài)还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的(de)高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那(nà)么，中(zhōng)国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实(shí)km是公里吗，1km等于多少公里际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉(sù)开(kāi)发商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者(zhě)权(quán)利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确(què)了(le)购房人(rén)的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权(quán)优先于(yú)建(jiàn)设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权(quán)以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了(le)部分价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。km是公里吗，1km等于多少公里rong>

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达(dá)申请不(bù)良债权转让(ràng)，可(kě)以追(zhuī)溯(sù)到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大(dà)规(guī)模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名(míng)房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的(de)“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出(chū)其在北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手(shǒu)是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出(chū)了8年(nián)之久(jiǔ)，但(dàn)其依(yī)旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)开发(fā)的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则(zé)居(jū)住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于(yú)收(shōu)购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北(běi)京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国(guó)际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的(de)经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)实(shí)现营业(yè)收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和(hé)周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的(de)经营状况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于(yú)难(nán)。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身？