导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中(病娇是什么意思，病娇是什么意思呀网络用语zhōng)国地(dì)产(chǎn)是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其(qí)中还(hái)包括(kuò)大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较发达国(guó)家(jiā)还有(yǒu)很大(dà)差(chà)距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据(jù)显示，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户(hù)均一(yī)套房无法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的(de)近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益明(míng)显，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入(rù)，人口(kǒu)净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二(èr)十年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不(bù)同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区(qū)域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

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　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城(chéng)市(shì)二手房挂(guà)牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利用既(jì)有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得(dé)到(dào)中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进(jìn)一步(bù)推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口(kǒu)和省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人(rén)口(kǒu)在(zài)老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较(jiào)低(dī)的县(xiàn)城购(gòu)买一(yī)套房(fáng)。所以说户均一(yī)套(tào)房无法满足庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基(jī)础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来了(le)很(hěn)大的(de)不便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住(zhù)宅为(wèi)一(yī)居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土(tǔ)地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算(suàn)的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的(de)人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户(hù)户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人(rén)口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的(de)新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必(bì)涉(shè)及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人(rén)口(kǒu)增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善(shàn)性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其(qí)他分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低(dī)、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的(de)改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分化时(shí)代(dài)已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在(zài)统计(jì)偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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