导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续(xù)低景气，有关(guān)中(zhōng)国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文(wén)试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民(mín)人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额(é)外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均(jūn)较(jiào)发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化(huà)必将体现(xiàn)在(zài)不(bù)同能级(jí)城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩(shèng)了(le)？据此判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会(huì)如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单从(cóng)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数不能完(wán)全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数(shù)相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期(qī)房(fáng)销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达(dá)到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人(rén)口流(liú)动(dòng)、居民换(huàn)房等因素(sù)产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无(wú)法满足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅(zhái)品质(zhì)仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全(quán)隐(yǐn)患大(dà)等(děng)问题(tí)，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等(děng)基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生活带来(lái)了(le)很大的(de)不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资(zī)源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅隶书蚕头燕尾一波三折图解，蚕头燕尾一波三折是什么书体面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面(miàn)积(jī)后(hòu)，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(j隶书蚕头燕尾一波三折图解，蚕头燕尾一波三折是什么书体iāng)变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)的(de)缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带(dài)来的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步(bù)向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市(shì)流入(rù)，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建(jiàn)房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随(suí)着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物(wù)业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国(guó)家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提(tí)高，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区(qū)和老旧(jiù)二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)调查的(de)是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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