近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息(xī)日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的(de)时应了解资(zī)产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分(fēn)配比例(lì)在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对(duì)此表示(shì)，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期(qī)则(zé)更有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施(shī)资(zī)产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募(mù)集(jí)材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策(cè)的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额(é)二级市(shì)场价(jià)格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金(jīn)份额(é)持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级(jí)副总监(jiān)李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券投资基(jī)金(jīn)指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分配(pèi)给(gěi)投(tóu)资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债(zhài)券的(de)固(gù)定利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构(gòu)投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的(de)前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价(jià)格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因(yīn)素的(de)影(yǐng)响，投(tóu)资收益(yì)是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之(zhī)一(yī)，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单(dān)位基(jī)金份额的(de)分红金额(é)进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修(xiū)wwe是什么意思，wwe是什么意思网络用语正，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前后(hòu)均可(kě)以(yǐ)获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的(de)影响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大(dà)多(duō)数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类(lèi)和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收益主要(yào)包括每年的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的(de)分红包括了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额(é)的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经营权项目(mù)的(de)分派金额包含了投资本金wwe是什么意思，wwe是什么意思网络用语，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着(zhe)分派进度逐wwe是什么意思，wwe是什么意思网络用语年下降是(shì)正常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余(yú)期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比，产权类项目的(de)土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投(tóu)资，有机(jī)会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的(de)时点，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于(yú)企业(yè)本身经营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)对(duì)经营(yíng)权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的(de)高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力(lì)等多(duō)重因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集材料中披露预(yù)测进(jìn)行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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