饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手(shǒu)房(fáng)交易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市(shì)场(chǎng)监管总局联合(hé)发(fā)布了(le)关于规范房地产经纪服务(wù)的意见。意见提(tí)及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构存在利用房(fáng)源客(kè)源优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问题(tí)，加(jiā)重交易(yì)当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确定(dìng)经纪服务(wù)收费(fèi)、严(yán)格(gé)实行(xíng)明码(mǎ)标价(jià)等十(shí)方面，提出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产首席分析师(shī)张大伟称，随着城(chéng)市发展，一(yī)二(èr)线城市二手房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二(èr)手房(fáng)占市场成交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成(商业用电多少钱一度 商业用电跟住宅用电有什么区别chéng)交依赖中介居间(jiān)成交，房(fáng)地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐从(cóng)开发商(shāng)过渡(dù)到(dào)中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院住(zhù)房政策研究(jiū)中心首席研究(jiū)员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买房对(duì)居民来说(shuō)属于金额(é)不低的大宗交易(yì)，由于二(èr)手房(fáng)交易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民往往通过中介来(lái)完成。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信(xìn)息不(bù)对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过(guò)程中存在(zài)的(de)“乱(luàn)象(xiàng)”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相(xiāng)关市场交易(yì)行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场(chǎng)管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工作的意义更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成监管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关注(zhù)最多的(de)一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服(fú)务收费(fèi)及(jí)中(zhōng)介交(jiāo)易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房地(dì)产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分档定价(jià)。引导由交易双方共同承(chéng)担(dān)经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服(fú)务收费标准的(de)最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计委(wěi)建设部(bù)下发的(de)《关于房(fáng)地产中介(jiè)服务收(shōu)费的通知》（971号文(wén)），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行(xíng)的2014年更(gèng)新后的收费标准(zhǔn)，即(jí)根据这样的(de)规定：“少数(shù)特别(bié)复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北(běi)京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了(le)房地产中介(jiè)服务等(děng)57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费多(duō)少由各(gè)中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部(bù)门当前并(bìng)未(wèi)明确具体的(de)中介(jiè)费率，中(zhōng)介机构仅需在服务(wù)过程中对收费标(biāo)准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综合计算出合(hé)适(shì)的中(zhōng)介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标(biāo)价(jià)问(wèn)题，两部(bù)门在此次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构应(yīng)当在经营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标(biāo)准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供(gōng)的基(jī)本服务和延伸服务(wù)，应当分别明确服务(wù)项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机(jī)构收(shōu)费前应当向交(jiāo)易当事人(rén)出(chū)具收费清(qīng)单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当(dāng)事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的(de)房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈等(děng)综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依(yī)法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄断法律法规(guī)的(de)行为。对房地产经纪(jì)机构相关(guān)违法违(wéi)规(guī)信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华南(nán)区(qū)总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文(wén)鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规(guī)范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市(shì)场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本来收(shōu)费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市(shì)场(chǎng)的(de)影响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前两(liǎng)部门提(tí)出(chū)的意见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文(wén)件而非规定，未来如何具体认定其(qí)中的细(xì)则，还需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域(yù)的调(diào)整改善(shàn)、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业的专业性提出更(gèng)高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆(lù)骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本应该(gāi)由上下家各支(zhī)付商业用电多少钱一度 商业用电跟住宅用电有什么区别(fù)一(yī)半的中(zhōng)介费(fèi)，但在(zài)一(yī)些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的(de)情(qíng)形，因部分购(gòu)房者处(chù)于弱势地位，从而(ér)会出现中介费及税费(fèi)均由购房者(zhě)来承担。即使一(yī)些房东愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部(bù)分费用也(yě)可(kě)能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者(zhě)单边收费的行为。部(bù)分中介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原先经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)的(de)基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再(zài)次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了房价(jià)。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操作的透(tòu)明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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