近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入(rùtan1等于多少，tan1等于多少兀)密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过观(guān)测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也(yě)提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期(qī)后不再(zài)产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了(le)利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金额(é)比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的变化(huà)。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及市(shì)场情况，可以分析基础设(shè)施项目的(de)经(jīng)营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级(jí)副总监(jiān)李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金(jīn)指(zhǐ)引（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相关法(fǎ)规(guī)要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了(le)这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对(duì)于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势(shì)的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基(jī)指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达预期，一定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的(de)影响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债(zhài)券回归的(de)过程(chéng)；另一(yī)方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的(de)开(kāi)盘(pán)指(zhǐ)导价做调(diào)减(jiǎn)处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位(wèi)基金份(fèn)额的(de)分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分红前后基(jī)金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得(dé)公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长期(qī)投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异很大，大(dà)多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该(gāi)注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大(dà)资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年的现金分(fēn)红tan1等于多少，tan1等于多少兀及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含(hán)“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选择(zé)产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)和(hé)分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金额(é)的(de)分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营(yíng)权项目的(de)分派金额包含了(le)投资本(běn)金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份额(é)单价随着(zhe)分派进(jìn)度(dù)逐年(nián)下(xià)降是(shì)正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余(yú)使用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二者存在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的(de)现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的(de)资(tan1等于多少，tan1等于多少兀zī)产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构(gòu)实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基(jī)础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行(xíng)判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 tan1等于多少，tan1等于多少兀