近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了解(jiě)资产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集(jí)材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有人实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总(zǒng)监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募(mù2020双十一狂欢夜节目单，2020双十一狂欢夜节目单)REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受多重因(yīn)素的(de)影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力(lì)的(de)改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后均可(kě)以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确(què)，分派的(de)是(shì)本(běn)金与(yǔ)增值两个(gè)部(bù)分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基(jī)金分红差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到(dào)期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)权类和(hé)产权类两大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)来自(zì)项目每年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资(zī)产的分红(hóng)包(bāo)括(kuò)了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的(de)价(jià)值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回(huí)本金(jīn)并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分(fēn)派金额(é)包含了投资本(běn)金，在不(bù)进(jìn)行(xíng)扩(kuò)募(mù)的(de)情况下，基金(jīn)份(fèn)额(é)单(dān)价随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对(duì)建筑的(de)更新改造或(huò)补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的(de)资(zī)产(c2020双十一狂欢夜节目单，2020双十一狂欢夜节目单hǎn)投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观察和评(píng)估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的(de)现金流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)可以更多关(guān)注(zhù)内部收益率的高低，对产权类(lèi)的(de)资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实力等多(duō)重因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者(zhě)关(guān)注(zhù)有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的(de)可供分配金额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额(é)与募(mù)集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合(hé)经济(jì)及市场的实际环(huán)境(jìng)，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 2020双十一狂欢夜节目单，2020双十一狂欢夜节目单