导读(dú)

　　黄金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰(qià)逢近年(nián)地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满(mǎn)足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关(guān)。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较发达国(guó)家还(hái)有很(hěn)大差距。人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户(hù)均一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来(lái)新户购房需求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势(shì)在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)均较发达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现在不同能(néng)级城(chéng)市(shì)之间，不同区(qū)域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　陈睿怎么了，b站陈睿事件rong>引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的(de)房(fáng)子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房(fáng)子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)了(le)？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风(fēng)险(xiǎn)普查(chá)工作(zuò)情(qíng)况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人(rén)均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的(de)居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是(shì)以(yǐ)家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统(tǒng)计(jì)数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相(xiāng)关陈睿怎么了，b站陈睿事件数据有两处可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我们就能够得(dé)到(dào)当前商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民(mín)已经达到了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着(zhe)中国城镇(zhèn)化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居民(mín)换(huàn)房等(děng)因素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口净流入地的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南京工(gōng)作的流(liú)动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来(lái)了很大的(de)不便(biàn)和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑(lǜ)两年间(jiān)农(nóng)民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年(nián)住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人均水平(píng)的一(yī)半(bàn)。若去除20陈睿怎么了，b站陈睿事件％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困(kùn)难(nán)，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不(bù)断(duàn)下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将继(jì)续延续，导致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购(gòu)买经济适(shì)用房和其(qí)他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的(de)环(huán)境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的(de)提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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