文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没(méi)实(shí)力(lì)的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的(de)必(bì)然趋势，也(yě)是(shì)对购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如(rú)果(guǒ)按(àn)照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定能(néng)实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常(cháng)不(bù)公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)得(dé)政府批准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后(hòu)并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程(chéng)进(jìn)度在完(wán)全(quán)交房(fáng)前进行(xíng)分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是需要严(yán)格的(de)资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为(wèi)保(bǎo)障的(de)，如果没(méi)有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当pp7塑料杯能不能装开水然这需要配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是(shì)向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结(jié)合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行(xíng)过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探(tàn)求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法(fǎ)加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料(liào)、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐(qí)买家的(de)钱(qián)，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻(qīng)了民众购(gòu)房(fáng)的资金(jīn)压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国(guó)香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况(kuàng)，但(dàn)监管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即(jí)要求开发(fā)商在预(yù)售前，确保地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要(yào)证(zhèng)明自(zì)身有资(zī)金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代(dài)，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问(wèn)题(tí)，引入(rù)“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大(dà)于(yú)城(chéng)市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房(fáng)市场(chǎng)发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(ypp7塑料杯能不能装开水ǐn)进中国(guó)香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经(jīng)济的(de)商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自(zì)此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的(de)商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初(chū)衷是(shì)为(wèi)了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实(shí)践(jiàn)过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购(gòu)房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆(gān)的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适(shì)居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从(cóng)国企先(xiān)行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中(zhōng)国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道(dào)业(yè)务，占比超过(guò)三(sān)分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)与股债房(fáng)市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商发(fā)生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一(yī)的(de)预售资金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥(féi)等城市(shì)则(zé)按照项(xiàng)目(mù)的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如(rú)工程(chéng)总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式，但(dàn)一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始月供(gōng)；二(èr)是房屋(wū)交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三(sān)方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的房款。二(èr)是(shì)开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付(fù)款由(yóu)第(dì)三方(fāng)公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资(zī)金(jīn)可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度(dù)向开发商(shāng)提(tí)供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金(jīn)、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产(chǎn)公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由(yóu)买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发(fā)商(shāng)，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前(qián)经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房(fáng)定金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)向金融机构或(huò)保证机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以及(jí)订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无(wú)需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节，建立开(kāi)发(fā)商违约后定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环(huán)节(jié)，鼓励(lì)保险公(gōng)司(sī)介入，为(wèi)房(fáng)屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷等(děng)情况(kuàng)提(tí)供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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