万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了(le)共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问(wèn)题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

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　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的(de)尽头(tóu)是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发(fā)现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下(xià)称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债权(quán)本金(jīn)37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖(mài)出去(qù)了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖(mài)页(yè)面上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也(yě)是万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集(jí)团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确(què)实已经(jīng)支付价款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的(de)可以向法院(yuàn)提出(chū)执(zhí)行(xíng)异议(yì)申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房(fáng)产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高人(rén)民(mín)法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利(lì)保护(hù)问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明(míng)确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付(fù)请求(qiú)权优(yōu)先(xiān)于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房(fáng)消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名(míng)度，但却(què)在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。恋爱初期很平淡还有必要谈吗，有男朋友却感觉不像在谈恋爱>

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进入北京的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下(xià)了(le)北京万(wàn)柳(liǔ)地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平(píng)府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句(jù)顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超(chāo)过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下(xià)。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就在于(yú)收(shōu)购(gòu)北京国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷(fēn)开始了(le)多元化转型，但(dàn)转型之路并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最(zuì)终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中(zhōng)信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一(yī)直(zhí)没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)及其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善(shàn)恋爱初期很平淡还有必要谈吗，有男朋友却感觉不像在谈恋爱，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐(lè)部(bù)资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资(zī)金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续(xù)质押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的(de)情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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