饱受争议的(de)二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局(jú)联合发(fā)布了(le)关于规(guī)范(fàn)房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务(wù)的(de)意见(jiàn)。意见提(tí)及(jí)，近年来，部分房地(dì)产经纪机构(gòu)存在利(lì)用房源客源(yuán)优势收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题(tí)，加重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业(yè)主体管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务内容、合理(lǐ)确(què)定经纪服(fú)务收费(fèi)、严格实行明码标价等十方面，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市发展，一二(èr)线城市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量(liàng)二手(shǒu)房(fáng)成交依赖(lài)中介居间成(chéng)交，房(fáng)地(dì)产调控(kòn美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗g)重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政(zhèng)策研究(jiū)中心首(shǒu)席研究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于(yú)金额不(bù)低的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性(xìng)，居民往往通(tōng)过中介来完成(chéng)。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信息不(bù)对称(chēng)等问题，将非(fēi)必要(yào)的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担保费等，对(duì)居民(mín)造(zào)成(chéng)额(é)外的负担(dān)，而且这些服务事(shì)项并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括(kuò)经纪(jì)服务(wù)在内(nèi)的(de)相关市场(chǎng)交易行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场(chǎng)管理和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的(de)意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房(fáng)地(dì)产经纪服务行(xíng)业关注最多(duō)的一(yī)个话题，便是(shì)房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点，将是(shì)对房地产经纪服务收费及(jí)中介交易(yì)进行(xíng)规范(fàn)。

　　美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值(zhí)不(bù)菲(fēi)的(de)房屋(wū)，往往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)机构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪服务收费上，两部(bù)门(mén)在(zài)此次意(yì)见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机(jī)构(gòu)要合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实(shí)行分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目(mù)前房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费标准的(de)最早依据是(shì)1995年国家计(jì)委(wěi)建设部下发的《关于(yú)房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的(de)规定：“少数特(tè)别复杂(zá)的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易(yì)各方协(xié)商同意，可在规(guī)定的收费(fèi)标准基(jī)础上适当(dāng)上浮(fú)，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中(zhōng)介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了(le)房(fáng)地产中介服务等(děng)57个政府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪服务收费多(duō)少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在(zài)实际(jì)收取费(fèi)用过程中(zhōng)，相(xiāng)关监(jiān)管部门当前并未(wèi)明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构(gòu)仅需在(zài)服(fú)务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪(jì)服务机构(gòu)在具体收取过程(chéng)中，会结(jié)合房屋价值(zhí)及工资标(biāo)准，综合(hé)计(jì)算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服(fú)务项目、服(fú)务内容和(hé)收费(fèi)标(biāo)准，不得混(hùn)合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提(tí)供的(de)基本服务和延伸服务(wù)，应当分别明确服务项目(mù)和(hé)收费标(biāo)准。房地产经纪机(jī)构收费前应当向(xiàng)交易(yì)当事人(rén)出具收费(fèi)清(qīng)单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费(fèi)金额，由(yóu)当(dāng)事人签字(zì)确(què)认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显高于市场平均水平的房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构(gòu)，住房和(hé)城乡建设部门(mén)将会同(tóng)市场监管等(děng)部门采取约谈等(děng)综(zōng)合(hé)措施进(jìn)行重点监管(guǎn)。市(shì)场监管部门会同有关部门依(yī)法查处(chù)不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪机(jī)构(gòu)相关违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国家企业信(xìn)用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用(yòng)，主要还是规范行业，打击(jī)收费(fèi)过高的(de)经纪机构，但对(duì)市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来收费就不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性(xìng)质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而(ér)非(fēi)规定(dìng)，未来如何具体认定(dìng)其中的细则，还需(xū)要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表(biǎo)示，“从目(mù)前市(shì)场看，经(jīng)纪(jì)服务领域的调整改善(shàn)、规范(fàn)化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于(yú)二手房很(hěn)多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税费等(děng)都(dōu)可能对交易(yì)产生影响，这对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务行业的(de)专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究(jiū)总监(jiān)陆骑(qí)麟指出(chū)，在二手房买卖(mài)过程(chéng)中(zhōng)，原本(běn)应该由上下(xià)家各支付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部(bù)分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意(yì)承担中介费，这部(bù)分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介(jiè)公(gōng)司将其视为向购房(fáng)者(zhě)单边(biān)收(shōu)费的(de)行为。部分中介公司(sī)可能会利用其支配地位，在(zài)原(yuán)先(xiān)经纪服务收费的基(jī)础上，再次向(xiàng)房(fáng)东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有(yǒu)利(lì)于提(tí)高交易(yì)中操作的透明度，也有利于房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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