文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的(de)最大(dà)保护。98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交(jiāo)房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从个人层(céng)面看，预售制对(duì)购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)？预(yù)售制(zhì)度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国(guó)一样在(zài)支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工(gōng)程进度在(zài)完全(quán)交房前(qián)进(jìn)行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的(de)资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没(méi)有(yǒu)这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中(zhōng)国(guó)住房进(jìn)入(rù)存(cún)量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技(jì)术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一(yī)定(dìng)能化解(jiě)这(zhè)个难(nán)题(tí)，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安(ān)居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融(róng)支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务(wù)院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系(xì)统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行(xíng)公(gōng)共房(fáng)屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加(jiā)速(sù)了(le)房(fáng)屋(wū)的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效(xiào)率地解决(jué)了(le)核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要(yào)证明自(zì)身有资金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设(shè)的信(xìn)托账(zhàng)户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透明(míng)化机(jī)制，且银(yín)行的责(zé)任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需(xū)求大和(hé)供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程(chéng)大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基(jī)础等城(chéng)市(shì)化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配(pèi)套(tào)差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面(miàn)临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，商(shāng)品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售商品(pǐ你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的n)房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力支(zhī)持国(guó)内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文(wén)件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币(bì)化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划经济(jì)下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开(kāi)发时间周期长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的(de)信贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地(dì)的商品房预售制度。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房款的(de)行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所不同。对中国(guó)内地的开发(fā)商而言(yán)，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解决(jué)了(le)房地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速(sù)发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历(lì)经(jīng)二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发(fā)展，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成(chéng)为(wèi)拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全(quán)社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存(cún)量(liàng)占(zhàn)社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不(bù)良(liáng)率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据(jù)我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者(zhě)和(hé)银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房(fáng)合(hé)同(tóng)向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需要(yào)根(gēn)据(jù)按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，资(zī)金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还(hái)款等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建(jiàn)设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大开发(fā)时(shí)代的(de)高周转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度(dù)上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护(hù)：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护(hù)机制(zhì)，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预(yù)付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式(shì)支(zhī)付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的(de)信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据(jù)工程进度向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经(jīng)审查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建造(zào)工(gōng)期进度(dù)支付，按揭(jiē)按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束(shù)后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或(huò)修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商账户前经过(guò)两道(dào)关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求(qiú)开发(fā)商必须完(wán)成定金保全措施才可预(yù)售。什么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设(shè)置(zhì)购(gòu)房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购(gòu)房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但(dàn)交房(fáng)后(hòu)才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权(quán)合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门(mén)窗(chuāng)等完工(gōng)等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中随着放出(chū)贷(dài)款的(de)增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门(mén)的(de)项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设(shè)有(yǒu)关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支(zhī)持(chí)力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂(zá)性(xìng)和人性(xìng)复(fù)杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是(shì)推动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付(fù)定(dìng)金冻(dòng)结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等(děng)情(qíng)况提(tí)供充分(fēn)的(de)保(bǎo)障。余(yú)款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立(lì)于开(kāi)发商、银(yín)行的(de)第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责(zé)、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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