5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于(yú)这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一(yī)季度(dù)得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。苏州园区三中又叫什么是四星高中，苏州园区三中又叫什么名字>

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第(dì)96位(wèi)。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级(jí)市(shì)场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一(yī)去不返(fǎn)了(le)。“如果(guǒ)按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面(miàn)积很难再(zài)出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款数量增(zēng)加了(le)15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的(de)认识转变，精耕细作个(gè)股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的(de)124只房地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一(yī)的(de)上实发展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要产品及(jí)服务(wù)为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都(dōu)有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流(liú)通股股东来(lái)看，知(zhī)名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜单(dān)中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域(yù)性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报交出的(de)也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两(liǎng)只公募(mù)指基(jī)首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出(chū)现(xiàn)的机构还(h苏州园区三中又叫什么是四星高中，苏州园区三中又叫什么名字ái)有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低(dī)，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基(jī)本(běn)在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“苏州园区三中又叫什么是四星高中，苏州园区三中又叫什么名字房地产行业的结构(gòu)性机(jī)会(huì)依(yī)然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现(xiàn)阶(jiē)段(duàn)表现出(chū)较(jiào)低的(de)融(róng)资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有(yǒu)中特估(gū)，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较于(yú)民营地(dì)产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地(dì)资(zī)源债权债(zhài)务关系(xì)等(děng)问题(tí)，市场对民(mín)营房开企业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出(chū)清的过(guò)程(chéng)中，央国(guó)企相较于(yú)民企来(lái)说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应(yīng)该(gāi)关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业(yè)集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察国企(qǐ)央(yāng)企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了(le)业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构(gòu)的(de)重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的(de)房企，主要(yào)是因(yīn)为过(guò)去两(liǎng)三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处(chù)于调整的(de)过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不确(què)定(dìng)性。其实整(zhěng)个市(shì)场(chǎng)从四月份(fèn)开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城(chéng)市(shì)四月环(huán)比三月相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环(huán)比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去库存压(yā)力、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第(dì)二(èr)季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房(fáng)地(dì)产以及(jí)其上(shàng)下游产业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时(shí)候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等(děng)待它的(de)基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 苏州园区三中又叫什么是四星高中，苏州园区三中又叫什么名字