导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年(nián)地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持(chí)有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房(fáng)无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代(dài)下(xià)地(dì)产矛(máo)盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在(zài)不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供(gōng)需平(píng)衡，或是(shì)仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾(zāi)害(hài)综合风(fēng)险普(pǔ)查工(gōng)作(zuò)情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，我们(men)就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房(fáng)地(dì)产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一步(bù)推算(suàn)中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)和购买(mǎi)二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺(shùn)利，已(yǐ)购期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达到(dào)了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　擅长和善于的区别，擅长和善长的区别造句rong>（一）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市(shì)场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数(shù)据(jù)显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的(de)流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的(de)不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活(huó)需求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来(lái)地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困(kùn)难(nán)，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态(tài)结(jié)构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断(duàn)下降(jiàng)，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心(xīn)城(chéng)市流入(rù)，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希(xī)望(wàng)提(tí)高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经(jīng)济工作(zuò)会议明确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住擅长和善于的区别，擅长和善长的区别造句宅质量的供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城市能(néng)级之间差异(yì)，优(yōu)质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增(zēng)速(sù)可能超(chāo)预(yù)期。

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