饱受争议的(de)二手房交易(yì)中介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局(jú)联合发布了关于规范(fàn)房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)的意(yì)见。意(yì)见提及(jí)，近(jìn)年来，部分房地(dì)产(chǎn)经纪机构存(cún)在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用(yòng)客户个人(rén)信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从(cóng)加(jiā)强(qiáng)从(cóng)业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服(fú)务内容、合理确定经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)、严格实行明码(mǎ)标价等十(二氧化氮是不是酸性氧化物，一氧化二氮的作用与功效shí)方(fāng)面，提(tí)出(chū)了意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首席分(fēn)析(xī)师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市发展，一(yī)二线城市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二(èr)手房占(zhàn)市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房(fáng)地(dì)产调控(kòng)重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省城规院住(zhù)房(fáng)政策(cè)研究中心首(shǒu)席研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于(yú)二手房交易成本较高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具有非常强的专(zhuān)业(yè)性，居民往(wǎng)往通过(guò)中(zhōng)介来(lái)完成。但(dàn)很多中介利(lì)用信息不对称(chēng)等问题，将非必(bì)要(yào)的收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等(děng)，对居民造成额外(wài)的(de)负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过(guò)程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服(fú)务在内的(de)相关(guān)市场交易(yì)行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和(hé)调控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市(shì)场中，历来(lái)对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多的一个话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的(de)重点(diǎn)，将是对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务收费及中介(jiè)交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不(bù)菲(fēi)的(de)房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额(é)不低的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)。以北京某房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的(de)服务费(fèi)率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部(bù)门在此(cǐ)次意(yì)见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价(jià)。引导由交(jiāo)易(yì)双方(fāng)共(gòng)同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依(yī)据是(shì)1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产中介服务(wù)收费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其中第(dì)六(liù)条规定：房屋(wū)买卖(mài)代理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前北京市(shì)执行(xíng)的(de)2014年(nián)更新后的收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂(zá)的住(zhù)宅(zhái)买卖经(jīng)纪服(fú)务，经(jīng)交易(yì)各方协商同意(yì)，可(kě)在规定(dìng)的收费标(biāo)准基础上(shàng)适当上(shàng)浮(fú)，上(shàng)浮幅度最(zuì)高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)二氧化氮是不是酸性氧化物，一氧化二氮的作用与功效伟表示，本(běn)着“简政放权”的(de)精神，北(běi)京(jīng)2015年(nián)取消(xiāo)了房(fáng)地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务收(shōu)费多少(shǎo)由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费(fèi)用过(guò)程中，相(xi二氧化氮是不是酸性氧化物，一氧化二氮的作用与功效āng)关监管(guǎn)部门(mén)当前并未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价(jià)即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适(shì)的(de)中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于明(míng)码(mǎ)标(biāo)价问(wèn)题，两部(bù)门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的(de)基本(běn)服务和延伸服(fú)务(wù)，应当分别明确服(fú)务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监(jiān)管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部(bù)门依法查处(chù)不按规定明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服(fú)务收费等(děng)违(wéi)反价格和(hé)反(fǎn)垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违(wéi)规信(xìn)息，市场(chǎng)监(jiān)管部(bù)门要依法依规纳入国家企业信用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，是否(fǒu)意(yì)味着，未来豪宅(zhái)的(de)中介(jiè)费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档(dàng)定价，合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行业(yè)，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收费就不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在合理范围(wéi)内，加上(shàng)经纪(jì)服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规(guī)定，未来如何具体认(rèn)定其中的(de)细则(zé)，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化(huà)，有利于行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手(shǒu)房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费(fèi)等都可(kě)能(néng)对交易产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行业(yè)的专业性提(tí)出更高的(de)要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过(guò)程中，原本应(yīng)该(gāi)由上下(xià)家各支(zhī)付一半的中介费，但(dàn)在一些(xiē)热点城市(shì)的二手房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这(zhè)样的(de)情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由(yóu)购(gòu)房(fáng)者(zhě)来承担。即使(shǐ)一(yī)些房东愿(yuàn)意承担中介费，这(zhè)部(bù)分费用也可能(néng)通过转嫁的方(fāng)式，在(zài)房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产(chǎn)中介公(gōng)司将其视为向购房者单边收(shōu)费的(de)行为(wèi)。部分中介公司可能会(huì)利(lì)用其支配(pèi)地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务收(shōu)费的(de)基础上(shàng)，再(zài)次向房(fáng)东收(shōu)取(qǔ)费用，而(ér)这部分(fēn)费(fèi)用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际(jì)上相当于(yú)变相推高了房价(jià)。两部门提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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